Mobile version coming soon
Д.Гантөгс: Энэ бондын онцлог нь Монголд анх удаа хэрэгжиж байгаа гэдгээрээ ялгарна
Буцах
2014 оны 01 сарын 05 өдөр

Монголын Ипотекийн корпорацийн Гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй уулзаж ярилцлаа

-Хоёр оны зааг дэр тантай уулзаж байна. Тэгэхээр энэ үе бол байгууллагынхаа үйл ажиллагааг дүгнэх, зорилтоо тодорхойлох агшин гэж ойлгож байна. Улирч буй оныхоо ажил үйлст  Та хэр сэтгэл хангалуун байна вэ?

-Урьд нь 2006 онд Монголын ипотекийн корпораци  анх 10 арилжааны банкны хөрөнгө оруулалтайгаар  байгуулагдахад  үүсгэн байгуулагч нэг  банкийг төлөөлж ТУЗ-д нь ажиллаж байсан.   Түүнээс хойш энэ байгууллагын ажилд оролцохгүй явж байгаад энэ оны тавдугаар сард гүйцэтгэх захирлын сонгон шалгаруулалтад  орж тэнцээд ажиллаж байна. Тэгэхээр цаг хугацааны ийм шалтгаанаас ч гэх үү,  таны асуултад бүрэн дүүрэн хариулахад учир дутагдалтай байна. 

Ажлаа аваад байгууллагынхаа өнгөрсөн хугацааны үйл ажиллагаатай болон хүний нөөц, боловсон хүчинтэй танилцахаас ажлаа эхэлсэн. Манай байгууллга нь санхүүгийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулдаг учраас хүний нөөц, тэдний ажлын ур чадвар, дадлага туршлага юу юунаас илүү чухал байдаг. Гуравдугаарт манай компани он дуустал удирдлага, зохион байгуулалтын ямар арга хэмжээ авах хэрэгтэй вэ гэдгээ тодорхойлох шаардлага байсан. Ийн ажиллаж байтал Монгол банк орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлэх болсон.  Үүнд  манай байгууллага томоохон үүрэгтэйгээр  оролцох болж, энэ оны зургадугаар сарын 14-нд Орон сууцны санхүүжилтийн Ерөнхий гэрээ байгуулахад нэгдэн ажиллаж байна.  Энэ хөтөлбөрт МИК ямар үүрэг рольтойгоор оролцох, шинэ гэрээг хэрэгжүүлэхийн тулд үйл ажиллагаагаа хэрхэн уялдуулах гэхчлэн олон ажлыг шийдвэрлэх хэрэгтэй болсон. Ингээд  шинэ зорилт, шинэ төлөвлөгөө боловсруулах хэрэгтэй болсон. Арилжааны банкуудаас иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөрийн хүрээнд эхний ээлжинд  8 %-ийн орон сууцны зээлийг шинээр олгохын зэрэгцээ хуучин өндөр хүүний хувьтай зээлтэй байсан иргэдийн зээлийн хүүг  энэ найман хувь руу шилжүүлж, хугацааг нь өөрчлөх шаардлагатай болсон. 

Иймд МИК нь урьд нь арилжааны банкуудаас олгосон орон сууцны өндөр хүүтэй зээлийн активуудыг худалдаад авсан байсныг  буцааж олгосон банкууд руу нь шилжүүлж, орж ирсэн эх үүсвэрээр нь өмнөх хугацаанд гаргасан байсан бондоо хааж төлбөрийн үүргийг дуусгавар болгосон. Арилжааны банкууд манай өмчлөлд байсан эдгээр өндөр хүүтэй зээлийн багцуудыг  эргүүлэн авч зээлдэгч нарын зээлийг найман хувь руу шилжүүлсэн. Тэгэхгүй бол МИК-ийн өмчлөлд шилжсэн байсан зээлийн хүүг харилцагч нар шууд найман хувь руу шилжүүлэх нөхцөл нь бүрдэж өгөхгүй байсан юм. Зээл авна гэдэг бол гэрээнд гарын үсэг зурж төлбөрйн үүрэг хүлээж байна гэсэн үг. Тиймээс бид маш нарийн зохицуулалттай  ажлуудыг хийж өгсөн. 

8 %-ийн орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд шинээр Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах болсонтой холбогдуулан өнгөрсөн хугацаанд арван мянга гаруй зээлдэгчийн материалыг нягтлан шалгаж, зээлийн гэрээний үүргийн биелэлт шалгуур үзүүлэлтүүдийг ялгаж салгаж, олон төрлийн шалгуурын нөхцлийг хангуулах ажлыг зохион байгууллаа.   Манайх анх удаа Монголын зах зээл дээр шинэ төрлийн  бонд гаргах үүрэг хүлээсэн бөгөөд Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн дагуу бонд гаргах зөвшөөрлөө  Санхүүгийн зохицуулах хорооноос өнгөрсөн арванхоёрдугаар сард авсан. Энэ бондын онцлог нь гэвэл Монголд анх удаа хэрэгжиж байгаа гэдгээрээ ялгарна. Ач холбогдол талаасаа гэвэл арилжааны банкуудад хамгийн түрүүнд эерэгээр тусах ёстой. Арилжааны банкууд найман хувийн хүүтэй зээлийг цаашид тасралтгүй бөгөөд хурдан олгох боломж нөхцөл  энэ үнэт цаас гаргаснаар бий болж байгаа юм.  Хамгийн гол нь бид цаг хугацаандаа энэ бондыг гаргасандаа туйлын ач холбогдолтой болно гэж үзэж байгаа. Үүнийг  зөвхөн МИК төдийгүй оролцогч бүх байгууллагын ажлын үр дүн гэж харах учиртай. Энэ үнэт цаас гарснаар найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр жинхэнэ утгаараа тасралтгүй үргэлжлэх эрх зүйн болон санхүүгийн зах зээлийн орчин бүрэлдэж  эхэлсэн гэсэн үг.

-Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл монголчуудын амьдралд хамгийн ойрхон тусч байгаа. Үр хүүхдээ нэг орон байртай болгочих юм сан гэсэн хүсэл бол бүх л эцэг эхчүүдэд байдаг. Иргэдийн зүгээс танай байгууллагыг ийм боломжийн нэг хэсэг  гэж хардаг байх. Иймээс 2014 оны үйл ажиллагааны чиглэл тэдэнд сонирхолтой байх нь лавтай?

-Найман хувийн хүүтэй зээлийг хэрэгжүүлэх тухай Монгол банк  болон Барилга хот байгуулалтын яамны хамтарсан тушаал байдаг юм.  Энэ нь барилгын салбарын санхүүжилтийг дэмжих, орон сууцны зах зээлийн үнийн тогтвортой байдлыг хадгалах  зорилготой дэд хөтөлбөр юм.  Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх зорилгоор Монгол банкнаас арилжааны банкуудад эхний ээлжинд нэг их наяд төгрөгийн  бага хүүтэй зээлээр дэмжлэг болгож суурийг нь анх тавьсан юм. Засгийн газрын нийгэмд зориулсан хөтөлбөр учраас Монгол банк 6-9 сарын хугацаатай бага хувийн хүүтэй эх үүсвэрийг арилжааны банкуудад олгосон нь энэ. Манай гаргаж байгаа үнэт цаасаар энэ зээл нь эхний ээлжинд төлөгдөх нөхцөлтэй. Өөрөөр хэлбэл богино хугацааны энэ зээл нь  үнэт цаасаар төлөгдөнө гэсэн үг.  МИК эхний ээлжинд 320 гаруй тэрбумаар үнэлэгдэх хэмжээний үнэт цаасыг өнгөрөгч оны сүүлчээр гаргаж дээрх зээлийн тодорхой хувийг төлөх нөхцлийг бүрдүүлж байна.  Одоо арилжааны банкуудад хөтөлбөрийг дэмжихэд олгосон байсан зээлийн үлдэгдэл 670 орчим тэрбум байгаа байх.  Үүнийг цаашид ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргаж төлөх нөхцлийг бүрдүүлэх нь манай корпорацийн гол зорилт болж байна. Тиймээс энэ оны эхний улиралд багтаан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах ажиллагаагаа үргэлжлүүлэн явуулна.  Цаашид хийх ажлаа улирал улирлаар нь төлөвлөчихсөн байгаа. Энэ бол 2014 оны гол зорилт. Энэ хугацаанд  банкууд маань өөрсдийн эх үүсвэрээр найман хувийн хүүтэй зээлээ  олгоод байх боломж нь нээлттэй байна гэсэн үг. Хэрэв бид үйл ажиллагаагаа нэг мөр сайн жигдрүүлээд авбал өнгөрөгч оны зургадугаар сарын 14-нд олгосон Монгол банкны 8 %-ийн орон сууцны зээлийн эхлэлийн эх үүсвэрийг  2014 оны зургаан сарын  хавьцаа үнэт цаасаар эргүүлэн төлж барагдуулах боломжтой гэж тооцож байгаа.

Барилга, хот байгуулалтын яамны мэдээлж буйгаар энэ жил 28 мянган айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулах боломжтой гэж байна. Үүнээс анзаарвал энэ зах зээл маань их өргөн хүрээтэй ажиллаж байгаа том зах зээл гэдэг нь харагдаж байна. Барилгын компаниуд орон сууцаа зарна. Эрэлт, нийлүүлэлт аль аль нь хэдийгээр дүүрэн байгаа ч монголчууд маань бэлэн мөнгөөр худалдаад авах боломж бололцоо нь хэр билээ. Зээлээр орон сууцаа авах болдог. Тэр зээлийг нь арилжааны банкууд олгодог. Шинээр  баригдсан орон сууцны зах зээл дээр худалдан авагч болоод явж байгаа зээлдэгч нараа 2014 оны хоёр дахь хагасаас бид судалж эхлэнэ. Энэ хугацаанд хэр хэмжээний орон сууцны зээл олгосон байхыг одоогоор хэлж мэдэхгүй байна. Ямар ч байсан нийлүүлэлт талаасаа бол бидэнд байгаа судалгаагаар 28 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орно.

-Энэ 28 мянган орон сууц бүгд эзэнтэй болох боломж бий юу?

-Монгол банкны мэдээллээр бол өнгөрсөн онд  нийтдээ 12 мянган айл орон сууцны зээл шинээр авсан гэсэн тоо баримт байна. Хуучин зээлтэй байсан 28-30 мянга орчим зээлдэгчдээс 17 мянга нь найман хувийн хүүтэй зээл рүү шилжсэн. Гэхдээ эдгээр хуучин зээлдэгчдийн тодорхой хувь нь 80 метр квадратаас том талбайтай орон сууцтай учраас журамд заасан ёсоор зээлийн хөнгөлөлтөд хамрагдахгүй байгаа байх. Өнгөрөгч зургадугаар сарын 14-өөс хойшхи  хугацаанд сард дунджаар 2000 гаруй өрх зээлд хамрагдаж байна гэсэн үг болж байна. Тэгэхээр энэ багцаагаар тооцох юм бол  2014 онд наанадаж 24 мянган айл шинээр орон сууцны зээл авах магадлалтай. Арилжааны бүх банкны  зээлдэгч нарт тавьж байгаа шалгуур бол бол сарын орлогынхоо 45 хувиар зээлээ төлөөд явах чадвар юм. Статистикийн  хороо болон Монгол банкны гаргасан тооцоогоор Улаанбаатар хотын өрхийн дундаж орлого нь нэг сая орчим төгрөг байгаа. Тэгэхээр ийм хэмжээний орлоготой өрх бол найман хувийн хүүтэй, 20 жилийн хугацаатай 50-60 сая төгрөгийн зээл авах чадвартай гэсэн дүрх төрх харагдаад байгаа юм.  Ингэж тооцоход зах зээлийн нэлээд том боломж  харагдаж байгаа биз.

-2014 оны эдийн засгийн төлвийг нэлээд эерэгээр харж байх шиг. Гэхдээ инфляци, валютын ханшийн өсөлт гэхчлэн танай корпорацийн үйл ажиллагаанд сөргөөр нөлөөлдөг олон хүчин зүйл байх шиг анзаарагддаг?

-Энэ бүхэн манай корпорацийн гэхээсээ илүүтэй арилжааны банкны зээлийн хүүний бодлогод түлхүү нөлөөлдөг. Яагаад гэвэл арилжааны банкуудын өмнө нь ердийн нөхцөлд олгож байсан зээлийн хүүгийн дундаж түвшин ойролцоогоор 18 хувьтай байсан бол энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсний дараа нийт арилжааны банкны олгож байгаа зээлийн хүүгийн түвшин  ойролцоогоор 16,5 хувь болж  буурсан байна. Өөрөөр хэлбэл банкны зээлийн жилийн жигнэсэн дундаж хүү ингэж буурсан гэсэн үг. Нэг сайн тал нь гэвэл энэ. Монгол банкны мөнгөний бодлогод жилийн дундаж инфляцийг нэг оронтой тоонд барина гэсэн зорилт тавьж тодорхойлсон байсан. Гэвч макро эдийн засгийн түвшинд Монгол руу орох валютын урсгал багассан. Урьд нь жилд дөрвөн тэрбум орчим ам.долларын хөрөнгө оруулалт орж ирдэг байсан бол 2013 онд ихээхэн буурлаа. Түүнчлэн манай экспортын орлогын 90 хувийг бүрдүүлдэг  уул уурхайн салбарын голлох эрдэс баялгийн дэлхийн зах зээлийн үнэ уналттай байлаа. Энэ зэрэг хүчин зүйлээс шалтгаалан тодорхой хэмжээний валютын орлого алдагдсан тал бий. Үүний уршгаар валютын ханш өсч, инфляци нэмэгдсэн.  Инфляци өснө гэдэг бол арилжааны банкуудад хадгаламжийнхаа хүүг бууруулах боломжийг багасгаж байна гэсэн үг. Хадгаламжийн хүү буурахгүй болохоор зээлийн хүүг бууруулах бас боломжгүй болдог.

Монгол банкны холбогдох журамд тусгаснаар орон сууцны зээлийн хүүг нэмэх, хасах найман хувь гэсэн бодлогын хүү баримтлана  гэсэн байгаа. Энэ нь инфляцийн түвшингээс хамааралтай гэдгийг тодотголоор оруулж өгсөн. Статистикийн сүүлчийн мэдээгээр инфляци 10 хувьтай байна. Гол нь импортын барааны үнэ өссөн. Гэхдээ инфляци эргээд буурч байгаа гэсэн мэдээлэл байна. Сүүлийн саруудад валютын ханш нэлээд хэмжээгээр буурч  тогтвортой байгаа. Ам. долларын төгрөгтэй харьцах ханш 1760 хүрснээ одоо 1630  орчим болж буурсан. Эдийн засгийн байдал эргээд сайжирч байна гэсэн дохиотой зэрэгцээд валютын урсгал нэмэгдэж байгаагийн шинж ингэж илэрч байна.

-Монголын банкны эрх зүйн орчин эрүүл байж чадаж байна уу. Та юу гэж бодож байна?

-Энэ асуудлаар Монголын ипотекийн корпарацийн хувьд үнэлэлт дүгнэлт өгөх боломжгүй. Энэ бол Их Хурал болон Засгийн газрын түвшинд яригдах асуудал. Гэхдээ аль ч салбарт эрх зүйн орчин сүүлийн жилүүдэд  дорвитой ахиц өөрчлөлт гарч байгаа хэмээн бичиж мэдээлж байгаа.  Дэлхийн улс орнуудын авлигын индексийг гаргадаг байгууллагын судалгаагаар манай улс 26 пунктээр урагшилсан байна гэдэг бол сайн мэдээ.

-Тэгвэл танай салбарын эрх зүйн орчинд цаашид сайжруулах, засч залруулах ямар асуудал анзаарагдаж байна?

-Цаг хугацаанаас шалтгаалаад одоогоор хэлэхэд эрт байна. Урьд нь санхүүгийн зах зээл дээр хийгдэж байсан хэлцлүүдээс  харахад хууль эрх зүйн үр дагавраас шалтгаалсан сөрөг зүйл ажиглагдахгүй байна. Одоо гаргаж байгаа үнэт цаас маань хаалттай орчинд хийгдэж байгаа. Нэг ёсондоо манай гаргаж байгаа үнэт цаас хэр найдвартай вэ гэдгийг үнэлдэг байгууллагууд байдаг. Энэ үнэт цаас найдвартай байна гэдгийг худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчид маань илүү дүгнэх учиртай. Манай үнэт цаасыг найдвартай хэмээн үзэх үндэслэлтэй учраас Санхүүгийн зохицуулах хороо зөвшөөрөл олгож байгаа. Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны чанар чансаа  хөрөнгө оруулагчдын эрх ашиг, болзошгүй сөрөг эрсдлийн үр дагавараас хангалттай хэмжээнд хамгаалж байгаа хэмээн бидний зүгээс үздэг. Нөгөөтэйгүүр орон сууцны зээлдэгч нарын сахилга бат маш сайн байдаг. Зээлдээ их хариуцлагатай ханддаг, эргэн төлөлт нь сайн байдаг.  Тэгэхээр энэ бол бизнесийн зээлээс илүү чанартай зээл болдог. Зээлээ хурдан төлөөд өмчөө аливаа нэгэн барьцаагүйгээр өөрийн болгох сонирхол хүсэл нь ингэж  эзэн хүнийг өөрийнхөө хөрөнгө, төлбөрөө тогтмол төлөх үүрэгт хариуцлагатай хандаж санхүүгийн сахилга батыг улам бэхжүүлэхэд хүргэж байгаа хэрэг. Зээлдэгчдийн маань ийм чанар манай үнэт цаасны чанарт эерэгээр нөлөөлнө хэмээн харж байна. Зээлдэгч нар байнга орлоготой байх, үүний тулд ажилтай байх ёстой. Энэ өнцгөөс нь харвал зээл бол эргээд эзнээ хөгжүүлж хөдөлгөх нэг хүч болж байгаа юм.

-Зээлд 30 хувийн урьдчилгаа гэсэн нэг босго байдаг. Энэ хэмжээг цаашид  бууруулах боломж бий юу?

- Энэ хөтөлбөр дээр яагаад 30 хувь гэж ингэж өндөр урьдчилгаа тавигдсан юм бэ гэсэн асуулт байнга гардаг. Үүнийгээ бууруулж өгөөч ээ гэсэн хүсэлт ч олонтаа сонсогддог. Яагаад гэвэл монголчуудын маань хуримтлал тийм ч боломжийн хэмжээнд хүрчихээгүй байна. Хэдийгээр хөдөлмөрлөж байгаа ч ийм хэмжээний хуримтлалыг хоёр гурван жилд бий болгох боломж бага.  Гэхдээ нөгөө талаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ сүүлийн жилүүдэд байнга өсч байна. Ийм хандлага ганцхан Монголд бус дэлхий нийтэд анзаарагдаж байна. Ялангуяа 2010 оноос үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн энэ өсөлт нэлээд хурдацтай болж байна.  Үүнийг шинжээчид үл хөдлөх хөрөнгийн олон улсын зах зээл дээр ялимгүй хөөсрөлт бий болж байна хэмээн тодорхойлж байна. Тэгэхээр энэ бол эргээд ямар нэг хэмжээгээр буурна гэсэн үг. Тийм нөхцөл байдал эргээд бий болно гэсэн дохио юм. Түүний эсрэг  энэ хөрөнгө оруулагч нарын эрсдлийг  хамгаалах, түүнчлэн зээлдэгч өөрөө хариуцлагаа ухамсарлаж өөрөөсөө тодорхой хөрөнгө гаргаж,  байрныхаа  урьдчилгааг төлөх ёстой гэсэн шаардлага тавигдаж байгаа юм. Хэрэв 100 хувийн зээлээр авчих юм бол зээлээ төлж чадахгүй бол байрыг нь эргүүлээд өгчихнө гэсэн сэтгэхүй л байна биз дээ. Тэгэхэээр ийм тохиолдолд зээлийн чанарын тухай ярилтгүй болж байгаа биз. Нөгөө талаас зээлдэгчид тавигдаж байгаа 30 хувийн урьдчилгааны шалгуур бол бол банкны зээлийн хүсэлт гаргаж буй харилцагчидад зээл олгох шийдвэрийг гаргах үнэлгээ болж өгч байгаа юм.

-Зээлийн бодлогыг  танайх тодорхойлж байна уу, эсвэл арилжааны банкууд нь  гаргаж байна уу?

-Найман хувийн хүүтэй зээл бол Улсын Их Хурал, Засгийн газрын түвшинд ярилцаж шийдэгдсэн асуудал болов уу. Макро эдийн засгийн түвшиндээ тогтвортой байдлыг хангаж, иргэдийнхээ санхүүгийн чадварыг  судалж,  тэднийг өрийн дарамтад оруулахгүй байх үүднээс маш олон талын судалгаан дээр түшиглэж гаргасан бодлого гэж ойлгох учиртай.

-Тэгэхээр банкуудад тулгасан бодлого биш биз дээ?

-Тулгасан бодлого бол биш. Яагаад гэвэл журам дүрэм, хөтөлбөртэй нь танилцаж хүлээн зөвшөөрч шийдвэрээ гаргасны үндсэн дээр арилжааны банкууд энэ хөтөлбөрт  саналаараа хамрагдаад явж байгаа. Үүний үр дүнд арилжааны банкуудад давуу тал бий болж байгаа юм. Аливаа арилжааны банкууд бол харилцагчдын төлөө байгууллага. Учир нь тэд харилцагч нарт үйлчилгээ үзүүлж байж л зах зээл дээр оршин тогтнож, үйл ажиллагаа нь өргөжин тэлж байдаг жамтай. Тэгвэл энэ найман хувийн хүүтэй зээлийг хэрэгжүүлээд эхлэхээр хүмүүсийн банкинд хандах хандлага маш их нэмэгдэнэ, харилцагч болно, дансаа нээнэ, үйлчлүүлнэ. Найман хувийн хүүтэй зээлийн үйлчилгээ үзүүлсний шимтгэлийг МИК банкууддаа төлөөд явна. Хөрөнгө оруулагчид үйлчилгээ үзүүлж орон сууцны зээлийн төлбөрийг цуглуулж байнгын мэдээ тайлангаар хангах үүргийг тасалдалгүй гүйцэтгэх нь эдгээр үнэт цаасны хөрөнгө оруулагч  мөн төрөл бүрийн давуу талууд бий болно гэсэн үг.

-Найман хувийн хүү буурах боломж бий юу?

-Зээлийн хүү аяндаа урсгалаараа явж байгаад буурна гэсэн ойлголт байхгүй. Эдийн засгийн тогтвортой байдал, нийгмээрээ сайн эдийн засагтай болж,  иргэд нь бүгд ажилтай орлоготой, чинээлэг болсон нөхцөлд л энэ найман хувийн хүү буурах нөхцөл бүрдэнэ. Тэгэхээр энд бодлогын болон цаг хугацааны асуудал байна гэсэн үг.

 

Эх сурвалж: Өдрийн шуудан