Та шинэ орон сууц хайж байна уу. Тэгвэл танд зориулж Барилга орон сууц сурталчилгааны төвөөс шинэ орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байна. Орон сууц худалдан авна гэдэг лангуун дээрээс талх худалдан авахтай адил амар зүйл биш билээ.
Ингээд та бүхэнд зөвлөхөд:
01. Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсч байна уу. Эрсдэлээ та сайн тооцоолсон биз. Хэрвээ та банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сард төлөх хүүгээс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн сар бүр төлөх урсгал зардалаа сайн бодох хэрэгтэй. Орон сууц худалдан авагчдын 70-аас илүүгүй хувь нь банкны зээлээр орон сууц худалдан авдаг баримт бий.
02. Эхний ээлжинд та орон сууц худалдан авах үнийн дүнгийн 30-аас дээш хувийн төлбөр төлөх санхүүгийн чадвартай байх хэрэгтэй. Улсын комисс хүлээж авсан бүх орон сууцанд банкууд зээл олгож байгаа. Ихэвчлэн банкууд урьдчилгаа 30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг. Хамгийн гол нь та банкуудын орон сууцны хүүг нь харьцуулж судлах хэрэгтэй. Урьдчилгаа төлбөр өндөр байх тусам хүү нь бага байна гэдгийг мэднэ биз. Мэдээж та 100% төлбөрөө төлбөл бүх зүйл асуудалгүй харин танд орон сууц хайх л үлдэж байна.
03. Орон сууц худалдан авахад дараах гурван хүчин зүйл нөлөөлнө. Дүүрэг, өрөөний сонголт, мкв үнэ ханш. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү. Хүмүүс ихэвчлэн байр авах дүүрэгээ эхэлж сонгодог. Ажил сургууль цэцэрлэг гээд л амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг. Дараа нь өрөөний сонголт. Амьжиргааны түвшнээсээ хамааран орон сууцны сонголт гарч ирнэ. Сүүлд нь яах араггүй хамгийн чухал зүйлийн нэг мкв үнэ. Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё. Мкв талбай нь болж байна. Даанч үнэтэй. Эсвэл бүүр эсрэгээрээ мкв нь боломжийн үнэтэй ч хоёр өрөө байр байхгүй. Дээрх 2 сонголтууд аль аль нь байлаа орчин нь таалагдахгүй гээд олон асуудал гарч ирнэ. Нэг чухал асуудлыг энд дурдахад хүмүүс тэр дүүрэгт хоёр өрөө шинэ орон сууц хэдэн саятай байгаа вэ гэж асуудаг.
Хуучин орон сууцанд дүүргээс нь хамаараад нэг болон хоёр гурван өрөөний үнэ ханш гарч болно. Харин шинэ орон сууцыг дүүргээс нь хамааруулж багцалж болдоггүй. Нэг өрөө байр зураг төслөөсөө хамаарч хэдэн ч мкв-тай ч байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон үнэ ханшаар тооцон бодоход янз бүрийн зөрүү гарч ирнэ. Ер нь шинэ орон сууцанд дүүргээс нь хамааруулаад үнийн дүнгийг дундчилж гаргаж болно. Ж:нь СХДүүргийн барилга мкв нь 900.000 мянга дотор байна гэх мэтчилэн. Зарим нэгэн барилгын компаниудад мкв үнэ нь 1.150.000-1.300.000 төгрөгийн үнийн зөрүүтэй байдаг. Энэ нь дараах хүчин зүйлүүдээс хамаардаг. Давхараасаа, цонх нь аль зүг харснаасаа, үнийн төлбөрийн шатлалаас дээрх зөрүү гардаг. Та гэр бүл хамаатан садануудтайгаа зөвлөлдөж орон сууцаа сонголоо.
04. Таны сонгосон орон сууц улсын комисс хүлээж авсан эсвэл дүүргэлт нь хийгдсэн захиалга авч байгаа орон сууц байж болох юм. Нэг талаас Улсын комисс хүлээж авсан орон сууц нь банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. Шууд нүүж ороход бэлэн, амьдарч болно гэсэн баталгааг улсын комисс танд өгч байна гэсэн үг. Нөгөө талаас дотор талын засал хийгээгүй байна гэдэг нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обойныхоо сонголтыг хийж болно гэсэн үг. Дээрээс нь барилгын явцад та хяналт тавих боломжтой. Ямар материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр таны үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл найдвар илүү төрнө гэсэн үг.
Хэдийгээр эдгээр сайн давуу талууд байх ч гэлээ болгоомжлох зүйлүүд олон бий. Та орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компаниуд барилга барих үнийн дүнгийнхээ тал мөнгөтэй байж барилгаа эхлүүлдэг. Дутуу мөнгөө орон сууц захиалагчийн төлбөрөөс мөнгө босгох тохиолдолууд бий. Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь шууд барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор 1 кг барилгын түүхий эдийг 2000 төгрөгөөр авах байсан бол 1500 болж чанаргүй зүйл худалдан авах жишээтэй. Тиймээс барилгын чанар материалын чанараас гэдэг нь араггүй үнэн үг.
05. Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ? Бид амьжиргааныхаа түвшнээс хамаараад мкв үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Болж өгвөл та орон сууцыг өвөл авбал зүгээр. Наад зах нь л дулаахан эсэхийг мэдэх боломжтой. Вакум цонхны жийргэвч муугаас мөстдөг. Дулаан алддаг. Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Орон сууцанд хамгийн гол нь сантехник сайн байх хэрэгтэй. Таны амь настай холбоотой зүйлийн нэг нь байгалийн давагдашгүй хүчин болох газар хөдлөлтөд тухайн барилга тэсвэртэй байх эсэхийг асуугаад үзэхэд гэмгүй. Барилгын чанар компаний нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Орон сууц худалдан авахад дараагийн нэг болгоомжлох зүйл бол гарцаагүй мкв зөрүү.
06. Хуруу хумсаа хугалан байж авсан орон сууц тань зөрүүтэй байвал яах вэ? 1 мкв зөрүү гэдэг саяар тоологдох мөнгө шүү дээ. 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачилал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийнэ гэж тусгасан. 2004-2010 оны хооронд шүүхээр шийдвэрлэгдсэн маргаануудаас нь 50 гаруй хэрэг орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбогдон гарсан хэрэг байдаг юм байна.
Орон сууцны талбайг
- Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд
- Орон сууцны тухай хууль
- Орон сууц хувьчилах тухай хууль
- Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.
Иймээс та орон сууцныхаа мкв-т эргэлзээд байвал мэргэжилийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгуулагад хандах нь ээ. Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.
07. Таны орон сууц улсын комисс хүлээж авсан бол Орон сууц худалдан авах гэрээ хэрвээ 80 –аас дээш хувьтай яваа бол Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийнэ. Барилгын компаниуд өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулах тал бий. Хэрвээ та Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийж байгаа бол Барилгын компани болон орон сууц худалдан авах этгээдүүдийн үүрэг нь нэг ижил тэгш байх хэрэгтэй. Орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтанд оруулах мөн нөгөө талаас орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх. Хэрвээ заасан хугацаанаасаа хоцорвол хоног тутамд төчнөөн %-ийн алданги тооцно гэдэг заалтыг оруулсанаар 2 талын хуулийн этгээдийн хариуцлага өндөр болж ирнэ. Барилгын компаниуд гэрээндээ үнийн өсөлт гарвал эрсдэлийг компани, үнийн бууралт гарвал эрсдэлийг захиалагч хариуцахаар хийсэн байдаг. Зөвлөгөө өгөгч миний хувьд энэ заалтаар та гэрээ хийвэл алдахгүй.
08. Орон сууцны үнэ ханш энэ жилдээ лав буухгүй гэсэн төлөвтэй байгааг танд хэлэх байна.
09. Хамгийн сүүлд хэлэхэд гэрээ хийхдээ юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад хуулийн мэргэжилтэнд хандаж зөвлөгөө авах хэрэгтэй.
П.Нармандах
эх сурвалж www.gogo.mn
Та шинэ орон сууц хайж байна уу. Тэгвэл танд зориулж Барилга орон сууц сурталчилгааны төвөөс шинэ орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байна. Орон сууц худалдан авна гэдэг лангуун дээрээс талх худалдан авахтай адил амар зүйл биш билээ.
Ингээд та бүхэнд зөвлөхөд:
01. Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсч байна уу. Эрсдэлээ та сайн тооцоолсон биз. Хэрвээ та банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сард төлөх хүүгээс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн сар бүр төлөх урсгал зардалаа сайн бодох хэрэгтэй. Орон сууц худалдан авагчдын 70-аас илүүгүй хувь нь банкны зээлээр орон сууц худалдан авдаг баримт бий.
02. Эхний ээлжинд та орон сууц худалдан авах үнийн дүнгийн 30-аас дээш хувийн төлбөр төлөх санхүүгийн чадвартай байх хэрэгтэй. Улсын комисс хүлээж авсан бүх орон сууцанд банкууд зээл олгож байгаа. Ихэвчлэн банкууд урьдчилгаа 30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг. Хамгийн гол нь та банкуудын орон сууцны хүүг нь харьцуулж судлах хэрэгтэй. Урьдчилгаа төлбөр өндөр байх тусам хүү нь бага байна гэдгийг мэднэ биз. Мэдээж та 100% төлбөрөө төлбөл бүх зүйл асуудалгүй харин танд орон сууц хайх л үлдэж байна.
03. Орон сууц худалдан авахад дараах гурван хүчин зүйл нөлөөлнө. Дүүрэг, өрөөний сонголт, мкв үнэ ханш. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү. Хүмүүс ихэвчлэн байр авах дүүрэгээ эхэлж сонгодог. Ажил сургууль цэцэрлэг гээд л амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг. Дараа нь өрөөний сонголт. Амьжиргааны түвшнээсээ хамааран орон сууцны сонголт гарч ирнэ. Сүүлд нь яах араггүй хамгийн чухал зүйлийн нэг мкв үнэ. Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё. Мкв талбай нь болж байна. Даанч үнэтэй. Эсвэл бүүр эсрэгээрээ мкв нь боломжийн үнэтэй ч хоёр өрөө байр байхгүй. Дээрх 2 сонголтууд аль аль нь байлаа орчин нь таалагдахгүй гээд олон асуудал гарч ирнэ. Нэг чухал асуудлыг энд дурдахад хүмүүс тэр дүүрэгт хоёр өрөө шинэ орон сууц хэдэн саятай байгаа вэ гэж асуудаг.
Хуучин орон сууцанд дүүргээс нь хамаараад нэг болон хоёр гурван өрөөний үнэ ханш гарч болно. Харин шинэ орон сууцыг дүүргээс нь хамааруулж багцалж болдоггүй. Нэг өрөө байр зураг төслөөсөө хамаарч хэдэн ч мкв-тай ч байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон үнэ ханшаар тооцон бодоход янз бүрийн зөрүү гарч ирнэ. Ер нь шинэ орон сууцанд дүүргээс нь хамааруулаад үнийн дүнгийг дундчилж гаргаж болно. Ж:нь СХДүүргийн барилга мкв нь 900.000 мянга дотор байна гэх мэтчилэн. Зарим нэгэн барилгын компаниудад мкв үнэ нь 1.150.000-1.300.000 төгрөгийн үнийн зөрүүтэй байдаг. Энэ нь дараах хүчин зүйлүүдээс хамаардаг. Давхараасаа, цонх нь аль зүг харснаасаа, үнийн төлбөрийн шатлалаас дээрх зөрүү гардаг. Та гэр бүл хамаатан садануудтайгаа зөвлөлдөж орон сууцаа сонголоо.
04. Таны сонгосон орон сууц улсын комисс хүлээж авсан эсвэл дүүргэлт нь хийгдсэн захиалга авч байгаа орон сууц байж болох юм. Нэг талаас Улсын комисс хүлээж авсан орон сууц нь банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. Шууд нүүж ороход бэлэн, амьдарч болно гэсэн баталгааг улсын комисс танд өгч байна гэсэн үг. Нөгөө талаас дотор талын засал хийгээгүй байна гэдэг нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обойныхоо сонголтыг хийж болно гэсэн үг. Дээрээс нь барилгын явцад та хяналт тавих боломжтой. Ямар материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр таны үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл найдвар илүү төрнө гэсэн үг.
Хэдийгээр эдгээр сайн давуу талууд байх ч гэлээ болгоомжлох зүйлүүд олон бий. Та орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компаниуд барилга барих үнийн дүнгийнхээ тал мөнгөтэй байж барилгаа эхлүүлдэг. Дутуу мөнгөө орон сууц захиалагчийн төлбөрөөс мөнгө босгох тохиолдолууд бий. Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь шууд барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор 1 кг барилгын түүхий эдийг 2000 төгрөгөөр авах байсан бол 1500 болж чанаргүй зүйл худалдан авах жишээтэй. Тиймээс барилгын чанар материалын чанараас гэдэг нь араггүй үнэн үг.
05. Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ? Бид амьжиргааныхаа түвшнээс хамаараад мкв үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Болж өгвөл та орон сууцыг өвөл авбал зүгээр. Наад зах нь л дулаахан эсэхийг мэдэх боломжтой. Вакум цонхны жийргэвч муугаас мөстдөг. Дулаан алддаг. Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Орон сууцанд хамгийн гол нь сантехник сайн байх хэрэгтэй. Таны амь настай холбоотой зүйлийн нэг нь байгалийн давагдашгүй хүчин болох газар хөдлөлтөд тухайн барилга тэсвэртэй байх эсэхийг асуугаад үзэхэд гэмгүй. Барилгын чанар компаний нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Орон сууц худалдан авахад дараагийн нэг болгоомжлох зүйл бол гарцаагүй мкв зөрүү.
06. Хуруу хумсаа хугалан байж авсан орон сууц тань зөрүүтэй байвал яах вэ? 1 мкв зөрүү гэдэг саяар тоологдох мөнгө шүү дээ. 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачилал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийнэ гэж тусгасан. 2004-2010 оны хооронд шүүхээр шийдвэрлэгдсэн маргаануудаас нь 50 гаруй хэрэг орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбогдон гарсан хэрэг байдаг юм байна.
Орон сууцны талбайг
- Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд
- Орон сууцны тухай хууль
- Орон сууц хувьчилах тухай хууль
- Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.
Иймээс та орон сууцныхаа мкв-т эргэлзээд байвал мэргэжилийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгуулагад хандах нь ээ. Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.
07. Таны орон сууц улсын комисс хүлээж авсан бол Орон сууц худалдан авах гэрээ хэрвээ 80 –аас дээш хувьтай яваа бол Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийнэ. Барилгын компаниуд өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулах тал бий. Хэрвээ та Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийж байгаа бол Барилгын компани болон орон сууц худалдан авах этгээдүүдийн үүрэг нь нэг ижил тэгш байх хэрэгтэй. Орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтанд оруулах мөн нөгөө талаас орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх. Хэрвээ заасан хугацаанаасаа хоцорвол хоног тутамд төчнөөн %-ийн алданги тооцно гэдэг заалтыг оруулсанаар 2 талын хуулийн этгээдийн хариуцлага өндөр болж ирнэ. Барилгын компаниуд гэрээндээ үнийн өсөлт гарвал эрсдэлийг компани, үнийн бууралт гарвал эрсдэлийг захиалагч хариуцахаар хийсэн байдаг. Зөвлөгөө өгөгч миний хувьд энэ заалтаар та гэрээ хийвэл алдахгүй.
08. Орон сууцны үнэ ханш энэ жилдээ лав буухгүй гэсэн төлөвтэй байгааг танд хэлэх байна.
09. Хамгийн сүүлд хэлэхэд гэрээ хийхдээ юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад хуулийн мэргэжилтэнд хандаж зөвлөгөө авах хэрэгтэй.
П.Нармандах
эх сурвалж www.gogo.mn
