Монголын төр иргэдийнхээ тав тухтай амьдралын төлөө, утааны эсрэг түүхэн том алхам хийсэн нь жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах боломжийг нээсэн явдал юм. Энэ нь 1990 оноос өмнө хэн ч төсөөлж байгаагүй, 2000 он хүртэлх хугацаанд зөвхөн мөрөөдөл төдий, түүнээс хойш хийж болох арга замыг нь мэдэж байсан ч эдийн засгийн боломж нь байгаагүй сэдэв. Харин С.Батболдын Засгийн газрын үед анх удаа зориглон эхэлсэн том ажил мөн. Энэ алхмыг хийхэд автор булаалдах, улстөржин талцах хэрэггүй. Өөрөөр хэлбэл аль намын, хэн гэдэг улстөрч байсан ч түүнийг төрд ажиллаж байх үед иргэдэд энэ боломжийг олгосон нь л Монголын төрийн нийтлэг гавьяа билээ. Яагаад түүхэн том гавьяа гэж магтаад байгаагийн цаана Засгийн газрын зориглон гаргасан тогтоол, журамд урьд хожид байгаагүй чухам ямар боломжийг олгосныг эхлээд харах нь зүйтэй юм.
Юуны өмнө зээлийн нөхцөл, шалгууруудыг онцлон харъя. Зээлдэгч нийт 50 хүртэл сая төгрөгийг жилийн зургаан хувийн тогтмол хүүтэйгээр зээлж болохоор байна. Урьдчилгаа төлбөр нь тухайн орон сууцны нийт үнийн 10 хувь байх бөгөөд үүнд Хүний хөгжил сангаас иргэдэд хүртээх хувь хишгийг бэлэн бусаар ашиглаж болох ажээ. Энэ нь “Тавантолгойн хувьцаагаа авах уу, нэг сая төгрөгөө авах уу” гэдгээс арай илүү үнэмшилтэй, үр өгөөжтэй шударга санагдаад байгаа юм. Харин зээлээр худалдан авах орон сууцны нийт талбайн хэмжээ 55 м.кв-аас дээшгүй байна гэдэгт иргэдийн зарим нь шүүмжлэлтэй хандаж байна. Өөрөөр хэлбэл нэгэнт 20 жилийн “өр” тавьж байгаа юм чинь үр хойчдоо үлдээхээ ч бодсон насны хөрөнгө болгон наанадаж гурван өрөө байр авахсан гэсэн хүсэлтэй иргэн олон байдаг юм байна.
Гэхдээ төрийн зохицуулалт талаас нь бодвол өрх бүрийн орлого харилцан адилгүй учраас ингэж “шунаж” болохгүй. Иргэд мөрөөдөлдөө хөтлөгдөн зээлийн асар өндөр эрсдэл рүү орж мэдэх ийм нөхцлөөс нь хамгаалах үүднээс, нөгөө талаас утааг багасгах гэдэг гол зорилгоо баримталж эхний ээлжинд ийм хязгаарлалттайгаар орон сууцжуулах ажлыг эхлэх нь зөв. Нөгөөтэйгүүр Монгол байтугай өндөр хөгжилтэй орнуудад моргейжийн зээлээс болж “модоо барьсан” тохиолдол дэндүү элбэг байдаг юм билээ. Жишээ нь 2008 оны эдийн засгийн хямралын үеэр зөвхөн АНУ-д 100 гаруй банк орон сууцны зээлээс болж хаалгаа барьсан байдаг. Тиймээс орон сууцны зээл олгох ажилд шунаж хавтгайруулахгүйгээр, маш хянамгай, нарийн тооцоо судалгаатай хийхийг дэлхийн бусад орны амсаж эдэлсэн гашуун туршлагууд сануулдаг билээ.
Ер нь орон сууцны зээлийн асуудлыг ярихдаа ахмад дайчид, олон хүүхэдтэй өрх, төрийн албан хаагчид гээд тодорхой давхаргад хандуулан ярьдаг байсан бол энэ удаа нийт иргэддээ жигд боломжийг олгож байгаагаараа давуу талтай юм. Гадны зарим ажиглагч, эдийн засагч “Орон сууцны зээлийн шалгуур, нөхцлөөс нь харахад танай улсын бага, дунд орлоготой иргэд сард наанадаж 600-800 мянган төгрөгийн орлоготой байдаг бололтой юм” хэмээн ёжилж байна. Манай эдийн засгийн өсөлт өнгөрсөн онд 17.3 хувьтай байлаа. Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээг 2021 он гэхэд 9000 ам.долларт хүргэх зорилттой байгаа. Зөвхөн өнгөрсөн онд л гэхэд 1680 багш орон сууцны зээлийн хөтөлбөрт хамрагдсан. “Сайн үйлс бүхэн дэлгэрэх болтугай” гэдэг үг зүгээр нэг ерөөл биш. Харин энэ удаа, үүнийг л хэлээдүр шимийг нь хүртэж суух нь зүйтэй болов уу. Тэгэхээр зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл үлгэр биш л байгаа биз дээ. Зоригтой хийсэн алхам бүрийг шүүмжилж гоочилсноороо бид хөгжөөгүй. Эхлээд Засгийн газар энэ гоё ажлаа яаж хийхийг харъя. Алдаа байвал хэлж өгье.
Уг нь С.Батболдын Засгийн газар зөвхөн иргэдийн мөрөөдөл болсон орон сууц гэдэг эмзэг сэдэв дээр ч тоглолт хийгээд байгаа юм биш. Жижиг, дунд үйлдвэрлэл эрхлэгчдэд олгож байгаа зээлийн дээд хэмжээ 50 сая төгрөг байсныг 500 сая төгрөгт хүргэсэн. Уг зээлийн хугацаа гурван жил байсныг таван жил, хүү нь жилийн 12 хувьтай байсныг долоо хувь болгож бууруулсан зэргээр санхүүгийн хөнгөлөлтүүдэд онцгой анхаарч байгаа. Энэ нь үр өгөөжөө өгч, “Төр хөгжлийн бодлогыг ингэж боловсруулдаг юм байна. Төр, бизнесийнхний харилцаа ийм байх ёстой” гэдгийг харуулсан жишиг боллоо. Үнэн хэрэгтээ ийм бодитой дэмжлэгийг иргэдэд, бизнесийнхэнд үзүүлчихсэн Засгийн газрын хувьд “Уучлаарай, бэлэн мөнгө тарааж чадахгүй нь” гээд хэлчихсэн ч иргэд нь тэгтлээ харааж зүхээд байхгүй л болов уу.
Засгийн газар өнгөрсөн хоёрдугаар сарын 21-нд ээлжит хуралдаанаараа зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгоход шаардагдах хөрөнгийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэхийн тулд Хөгжлийн банкны 200 хүртэл тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргахыг зөвшөөрсөн. Энэ эх үүсвэрийг бэлэн болтол арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээ ашиглан иргэдэд орон сууцны зээл олгож байх аж. Өнгөрсөн онд иргэдэд олгосон нийт зээлийн 99 хувийг манай арилжааны банкууд олгож байсан. Тэр тусмаа банкны салбарын хэмжээнд 485.4 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийг 15 мянган өрхөд олгожээ. Үүнээс 8000 гаруй зээлдэгч зээлээ эргүүлэн төлчихөөд байна. Ингээд бодохоор болохгүй, бүтэхгүй зүйл алга. “Байхгүй, чадахгүй” гэдгээс ч монголчууд татгалзаж эхлээд байна. Монголын хөрөнгийн биржээр үнэт цаасны арилжаа явагдаж байгааг нь анхааралтай ажиглахад манай арилжааны банкууд урьдынхаас илүү идэвхтэй оролцож байгаа. Хэдийгээр банкууд хөрөнгийн зах зээл, ялангуяа үнэт цаасны зах зээлд идэвхтэй оролцох нь өндөр эрсдэл дагуулдаг гэдэг боловч өнөөдөр тэднийг оролцуулахгүйгээр хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх боломж хомс байгаа юм.
Ер нь эрсдэлтэй талаас нь харвал бүх зүйл бэлэн бус байна. Харин “Бид хийхгүй бол хэн хийх вэ. Одоо хийхгүй бол хэзээ хийх вэ” гэсэн Засгийн газрын зориг, хурд улс орноо хөгжил рүү хөтөлж байна. Хэрэв С.Батболдын Засгийн газар нэр хүндийг горилсон бол “гал руу гараа дүрэх”-ийн оронд “энэ асуудлыг судалж байна” гэсээр дараагийн Засгийн газарт хүлээлгэн өгч болох байв. Тэгсэн бол алдаа, шүүмжлэл бүхнээс ангид байж болох байсан. Гэвч энэхүү эс үйлдэл нь хөгжилд хэчнээн саадтай байсныг иргэн бүр эргэн нэг бодоход илүүдэхгүй.
Монголын төр иргэдийнхээ тав тухтай амьдралын төлөө, утааны эсрэг түүхэн том алхам хийсэн нь жилийн зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах боломжийг нээсэн явдал юм. Энэ нь 1990 оноос өмнө хэн ч төсөөлж байгаагүй, 2000 он хүртэлх хугацаанд зөвхөн мөрөөдөл төдий, түүнээс хойш хийж болох арга замыг нь мэдэж байсан ч эдийн засгийн боломж нь байгаагүй сэдэв. Харин С.Батболдын Засгийн газрын үед анх удаа зориглон эхэлсэн том ажил мөн. Энэ алхмыг хийхэд автор булаалдах, улстөржин талцах хэрэггүй. Өөрөөр хэлбэл аль намын, хэн гэдэг улстөрч байсан ч түүнийг төрд ажиллаж байх үед иргэдэд энэ боломжийг олгосон нь л Монголын төрийн нийтлэг гавьяа билээ. Яагаад түүхэн том гавьяа гэж магтаад байгаагийн цаана Засгийн газрын зориглон гаргасан тогтоол, журамд урьд хожид байгаагүй чухам ямар боломжийг олгосныг эхлээд харах нь зүйтэй юм.
Юуны өмнө зээлийн нөхцөл, шалгууруудыг онцлон харъя. Зээлдэгч нийт 50 хүртэл сая төгрөгийг жилийн зургаан хувийн тогтмол хүүтэйгээр зээлж болохоор байна. Урьдчилгаа төлбөр нь тухайн орон сууцны нийт үнийн 10 хувь байх бөгөөд үүнд Хүний хөгжил сангаас иргэдэд хүртээх хувь хишгийг бэлэн бусаар ашиглаж болох ажээ. Энэ нь “Тавантолгойн хувьцаагаа авах уу, нэг сая төгрөгөө авах уу” гэдгээс арай илүү үнэмшилтэй, үр өгөөжтэй шударга санагдаад байгаа юм. Харин зээлээр худалдан авах орон сууцны нийт талбайн хэмжээ 55 м.кв-аас дээшгүй байна гэдэгт иргэдийн зарим нь шүүмжлэлтэй хандаж байна. Өөрөөр хэлбэл нэгэнт 20 жилийн “өр” тавьж байгаа юм чинь үр хойчдоо үлдээхээ ч бодсон насны хөрөнгө болгон наанадаж гурван өрөө байр авахсан гэсэн хүсэлтэй иргэн олон байдаг юм байна.
Гэхдээ төрийн зохицуулалт талаас нь бодвол өрх бүрийн орлого харилцан адилгүй учраас ингэж “шунаж” болохгүй. Иргэд мөрөөдөлдөө хөтлөгдөн зээлийн асар өндөр эрсдэл рүү орж мэдэх ийм нөхцлөөс нь хамгаалах үүднээс, нөгөө талаас утааг багасгах гэдэг гол зорилгоо баримталж эхний ээлжинд ийм хязгаарлалттайгаар орон сууцжуулах ажлыг эхлэх нь зөв. Нөгөөтэйгүүр Монгол байтугай өндөр хөгжилтэй орнуудад моргейжийн зээлээс болж “модоо барьсан” тохиолдол дэндүү элбэг байдаг юм билээ. Жишээ нь 2008 оны эдийн засгийн хямралын үеэр зөвхөн АНУ-д 100 гаруй банк орон сууцны зээлээс болж хаалгаа барьсан байдаг. Тиймээс орон сууцны зээл олгох ажилд шунаж хавтгайруулахгүйгээр, маш хянамгай, нарийн тооцоо судалгаатай хийхийг дэлхийн бусад орны амсаж эдэлсэн гашуун туршлагууд сануулдаг билээ.
Ер нь орон сууцны зээлийн асуудлыг ярихдаа ахмад дайчид, олон хүүхэдтэй өрх, төрийн албан хаагчид гээд тодорхой давхаргад хандуулан ярьдаг байсан бол энэ удаа нийт иргэддээ жигд боломжийг олгож байгаагаараа давуу талтай юм. Гадны зарим ажиглагч, эдийн засагч “Орон сууцны зээлийн шалгуур, нөхцлөөс нь харахад танай улсын бага, дунд орлоготой иргэд сард наанадаж 600-800 мянган төгрөгийн орлоготой байдаг бололтой юм” хэмээн ёжилж байна. Манай эдийн засгийн өсөлт өнгөрсөн онд 17.3 хувьтай байлаа. Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээг 2021 он гэхэд 9000 ам.долларт хүргэх зорилттой байгаа. Зөвхөн өнгөрсөн онд л гэхэд 1680 багш орон сууцны зээлийн хөтөлбөрт хамрагдсан. “Сайн үйлс бүхэн дэлгэрэх болтугай” гэдэг үг зүгээр нэг ерөөл биш. Харин энэ удаа, үүнийг л хэлээдүр шимийг нь хүртэж суух нь зүйтэй болов уу. Тэгэхээр зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл үлгэр биш л байгаа биз дээ. Зоригтой хийсэн алхам бүрийг шүүмжилж гоочилсноороо бид хөгжөөгүй. Эхлээд Засгийн газар энэ гоё ажлаа яаж хийхийг харъя. Алдаа байвал хэлж өгье.
Уг нь С.Батболдын Засгийн газар зөвхөн иргэдийн мөрөөдөл болсон орон сууц гэдэг эмзэг сэдэв дээр ч тоглолт хийгээд байгаа юм биш. Жижиг, дунд үйлдвэрлэл эрхлэгчдэд олгож байгаа зээлийн дээд хэмжээ 50 сая төгрөг байсныг 500 сая төгрөгт хүргэсэн. Уг зээлийн хугацаа гурван жил байсныг таван жил, хүү нь жилийн 12 хувьтай байсныг долоо хувь болгож бууруулсан зэргээр санхүүгийн хөнгөлөлтүүдэд онцгой анхаарч байгаа. Энэ нь үр өгөөжөө өгч, “Төр хөгжлийн бодлогыг ингэж боловсруулдаг юм байна. Төр, бизнесийнхний харилцаа ийм байх ёстой” гэдгийг харуулсан жишиг боллоо. Үнэн хэрэгтээ ийм бодитой дэмжлэгийг иргэдэд, бизнесийнхэнд үзүүлчихсэн Засгийн газрын хувьд “Уучлаарай, бэлэн мөнгө тарааж чадахгүй нь” гээд хэлчихсэн ч иргэд нь тэгтлээ харааж зүхээд байхгүй л болов уу.
Засгийн газар өнгөрсөн хоёрдугаар сарын 21-нд ээлжит хуралдаанаараа зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгоход шаардагдах хөрөнгийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэхийн тулд Хөгжлийн банкны 200 хүртэл тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргахыг зөвшөөрсөн. Энэ эх үүсвэрийг бэлэн болтол арилжааны банкууд өөрийн эх үүсвэрээ ашиглан иргэдэд орон сууцны зээл олгож байх аж. Өнгөрсөн онд иргэдэд олгосон нийт зээлийн 99 хувийг манай арилжааны банкууд олгож байсан. Тэр тусмаа банкны салбарын хэмжээнд 485.4 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийг 15 мянган өрхөд олгожээ. Үүнээс 8000 гаруй зээлдэгч зээлээ эргүүлэн төлчихөөд байна. Ингээд бодохоор болохгүй, бүтэхгүй зүйл алга. “Байхгүй, чадахгүй” гэдгээс ч монголчууд татгалзаж эхлээд байна. Монголын хөрөнгийн биржээр үнэт цаасны арилжаа явагдаж байгааг нь анхааралтай ажиглахад манай арилжааны банкууд урьдынхаас илүү идэвхтэй оролцож байгаа. Хэдийгээр банкууд хөрөнгийн зах зээл, ялангуяа үнэт цаасны зах зээлд идэвхтэй оролцох нь өндөр эрсдэл дагуулдаг гэдэг боловч өнөөдөр тэднийг оролцуулахгүйгээр хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх боломж хомс байгаа юм.
Ер нь эрсдэлтэй талаас нь харвал бүх зүйл бэлэн бус байна. Харин “Бид хийхгүй бол хэн хийх вэ. Одоо хийхгүй бол хэзээ хийх вэ” гэсэн Засгийн газрын зориг, хурд улс орноо хөгжил рүү хөтөлж байна. Хэрэв С.Батболдын Засгийн газар нэр хүндийг горилсон бол “гал руу гараа дүрэх”-ийн оронд “энэ асуудлыг судалж байна” гэсээр дараагийн Засгийн газарт хүлээлгэн өгч болох байв. Тэгсэн бол алдаа, шүүмжлэл бүхнээс ангид байж болох байсан. Гэвч энэхүү эс үйлдэл нь хөгжилд хэчнээн саадтай байсныг иргэн бүр эргэн нэг бодоход илүүдэхгүй.
У.Оргилмаа
"Улс төрийн тойм" сонин
Эх сурвалж www.news.mn
