Өнөөдөр олон залуус орон сууцтай, орох оронтой болохыг мөрөөдөж байна.
Гагцхүү яаж орон сууцтай болох вэ гэдэг толгойны өвчин болчихсон. Өдрөөс өдөрт шилээ даран босох тохилог орон сууцны хороолол олон ч түүнд орж чадах нь нийгэмд цөөн. Учир нь шуудхан мөнгөө төлөөд орчих иргэд ховор. Мэдээж тохь тухтай орчинд амьдарч аж төрөх хүсэл монгол хүн бүрт байдаг.
Хүний мөрөөдөл хязгааргүй гэдэг. Тиймдээ ч гэрт амьдарч байсан бол, байшин, түүнээс даваад орон сууцыг илүүд үздэг нь нууц биш. Харин орон сууцанд орохын тулд иргэдэд бага хүүтэй, урт хугацааны зээл тус болно. Тиймээс иргэд нэг хэсэг зургаан хувийн хүүтэй "Зуун мянган айлын орон сууц" руу хошуурсан ч одоо түүнээс ихээхэн болгоомжлох болж.
Хэдхэн хоногийн өмнө Монгол Улсын Ерөнхий сайд болон Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн үзэглэсэн "Ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох талаар хамтран ажиллах харилцан ойлголцлын санамж бичиг" олны анхаарлыг татаж, цөөнгүй хүмүүст итгэл, хүлээлт үүсгээд амжив.
Ерөнхий сайд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах харилцааг зохицуулах журмыг баталж, ипотекийн зээлийг арилжааны бүх банкуудаар дамжуулан олгох ажлыг зохион байгуулахыг Эдийн засгийн хөгжлийн сайд Н.Батбаяр, Барилга, хот байгуулалтын сайд Ц.Баярсайхан нарт даалгасан юм. Одоо тус яамд болон Монголбанк хамтран журам боловсруулахаар ажиллаж байгаа аж. Харин журам гарчихвал арилжааны банкуудад ямар материал бүрдүүлж өгөх, орон сууцны аль хороолол, хотхоныг сонгох зэрэг иргэдийн сонирхож буй нарийн асуудлууд тодорхой болох юм байна. Өмнөх зургаан хувийн хүүтэй зээл шиг юм болох байх гэх иргэд цөөнгүй байгаа ч ажил хэрэг болчхоосой хэмээн итгэл найдвар тавих иргэд түүнээс олон байгаа нь гарцаагүй.
Ипотек гэж юу вэ?
Сүүлийн үед Ипотек, Моргейж гэсэн шинэ нэр томьёонууд яригдах болсон. Европын орнууд, Азийн хойд бүсийн орнуудад Ипотек гэсэн томьёог өргөн хэрэглэдэг байна.
Харин АНУ болон өмнөд Америк, Азийн урд талын зарим оронд Моргейж гэсэн ойлголт түгээмэл байдаг аж. Энэ хоёрын аль аль нь үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалж, урт хугацааны зээл олгох тухай асуудал. Ипотек гэдэг нэр томьёо анх МЭӨ VI зуунд Афинд үүссэн гэдэг. Эртний Грекийн долоон суут ухаантны нэг Солон Архонт МЭӨ 594 онд алдарт шинэчлэлээ хийх явцдаа гэрээслэл үлдээх эрх чөлөөг бий болгож, газрын өрийг өөрчилсөн байна. Тэр үед зээлийн барьцаа нь зээлдэгч өөрөө байдаг байсан бөгөөд өрөө төлж чадахгүй бол боол болох нь энүүхэнд байдаг байсан аж.
Чухам энэ үед Солон өрөө төлж чадахгүй хариуцлагаа биеэрээ төлдөг байсныг эд хөрөнгөөрөө төлдөг болгох зорилгоор барьцааны өөр хувилбарыг бий болгосон нь орчин үеийн Ипотекийн эхлэл болжээ. Зээл авсан хүний газрын захад шон босгож дээр нь тухайн газар нь тийм хугацаатай тийм хэмжээний зээлийн барьцаа болсон бөгөөд зээлээ төлж чадахгүй бол энэ газар зээлдүүлэгчийн өмч болно гэх зэргээр зээлдэгч зээлдүүлэгчийн нэр устай хамт бичдэг байж.
Чухам энэ холбоосыг ипотек гэж нэрлэдэг байсан байна. Ийм тэмдэг тавиулсан газрын эзэн тухайн газар дээр байгаа эд хөрөнгийг зөөж авч явах эрхгүй байжээ. Гэсэн ч энэ ойлголт цаг хугацааны явцад хувьсан өөрчлөгдөж ипотек гэдэг үгээр зээлийн барьцаа болон дурын үл хөдлөх хөрөнгийг нэрлэдэг болжээ.
Ажилтай орлоготой бүхэн байртай болох боломжтой
Энэхүү зээлийг сонирхсон ажилтай, орлоготой, зээлээ төлөх чадвартай иргэд арилжааны аль ч банкинд хандах боломжтой. Мөн бэлэн байрнаас сонголтоо хийх учир орон сууц нь барьцаа болоод явчихна. Үүгээрээ зургаан хувийн хүүтэй зээлээс ялгарч байгаа сайн талтай. Харин зургаан хувийн зээлд хамрагдсан иргэд дутуу баригдсан буюу ажил нь эхлээгүй байранд гэрээ хийсэн учраас олон иргэн барьцаан дээрээ бүдэрч байсан.
Байраа ашиглалтад ортол өөр байрны ордер юм уу, хашаа байшин, үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавь гэсэн банкны шаардлагаас болж зээл авч чадахгүй алдсан иргэн олон. Мэдээж зээлийн гол шалгуур бол хүү байдаг. Энэ удаад 7-9 гэсэн хувийг тогтоож өгөөд байгаа юм. Энэ тоо арилжааны банкуудын 16-19 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлтэй харьцуулахад бага байгаа нь харагдаж байна. Сүүлийн үеийн баригдаж буй барилгууд хэмжээ нь багасч, хоёр өрөөг нэгтгэж нэг өрөө болгосон. Жил ирэх тусам үнэ нь өсөөд хэмжээ нь багассан нь нууц биш. Иргэдийн сонирхоод байгаа Ипотекийн зээл 80 метр квадрат байр сонгох боломжийг иргэдэд олгож байгаа юм байна.
Өнөөдрийн зах зээлд тавиас дээш хувийн гүйцэтгэлтэй 16 мянган орон сууц байдаг аж. Эдгээр орон сууцнаас 50 метр квадрат гэсэн шалгуурт тэнцэж байгаа нь 5600. Гэтэл орон сууц худалдан авагчдын ихэнх нь 50 метр квадратаас дээш буюу 2-3 өрөө байр сонирхдог байна. Засгийн газар иргэдийн сонирхол, худалдаанд гарахад бараг бэлэн болсон байруудын метр квадратыг бодолцож 80 метр квадрат гэсэн босго тавьжээ. Өөрөөр хэлбэл эрэлт, нийлүүлэлт аль аль талыг нь бодолцож гаргасан тоо юм байна.
Мөн орон сууцжуулах хөтөлбөрт хамрагдах иргэдэд шинэ байр ав гэсэн болзол тавиагүй бөгөөд хуучин орон сууцнаас ч сонголтоо хийж болох аж. Ингэхдээ гол нь ашиглалтад орчихсон байх шаардлагатай. Харин урьдчилгаа төлбөрийн хувьд зургаан хувийн зээлд хамрагдсан иргэд орон сууцныхаа нийт үнийн арван хувийг урьдчилж, бэлнээр өгч байсан бол энэ удаа 10-30 хувийг нь урьдчилж өгөх юм байна. Сонголттой бөгөөд ашигтай, эрсдэлгүй хувилбар юм шиг санагдлаа.
Хугацааны хувьд 20 жил байх аж. Мэдээж өрийн дарамтанд оруулахгүйгээр бага хүүтэй, урт хугацааны зээл байвал хэн хэндээ ашигтай. Хэдэн ч хувийн бай зээл олгох сургаар орон сууцны эрэлт, үнэ өсдөг. Харин энэ удаа өсөхгүй юм байна. Засгийн газар барилгын компаниудтай метр квадрат нь 950 мянгаас 1.1 сая төгрөгөөс илүү гарахгүй гэсэн тохиролцоотойгоор гэрээ байгуулах аж. Гэхдээ шууд ийм үнэтэй болго хэмээн зах зээлд шахалт үзүүлэх биш төрөөс дэмжлэг авах гэрээ байгуулсан компаниудад л энэ үнэ үйлчлэх юм байна.
Дэд бүтэц дагасан 17 шинэ хороолол нийслэлд баригдах талаар Барилга, хот байгуулалтын сайд мэдэгдсэн. Одоогоор Баянголын ам, Буянт-Ухаа, Солонго, Ирээдүй, VII, XIV хороолол гэсэн орон сууцны шинэ хороолол барих газруудын дэд бүтцийг шийдэх нь тодорхой болчихсон байгаа аж. Шавыг нь тавьж ажлыг нь эхлүүлсэн "Буянт-Ухаа" хороололд 1570 айл орох боломжтой, эхний 500 айл энэ намар орон сууцандаа орно гэж Үндэсний бүтээн байгуулалт корпорацийнхан мэдээлэлж байсан. Мөн энэ хавар гэр хорооллыг дахин төлөвлөх ажлын хүрээнд шинэ орон сууцууд босох учиртай.
Зургаан хувийн зээл өгөхдөө сонголт хийх эрхийг иргэдэд олгож, эрсдэлгүй байр олох эсэх иргэдээс хамаарч байсан бол энэ удаад орон сууцны нийлүүлэлтэнд анхаарч байгаагаараа иргэдийн анхаарлыг татаад байгаа юм. Засгийн газар 2013-2014 онд ашиглалтад оруулахаар төлөвлөсөн, санхүүжилтийн асуудалтай байгаа орон сууцны барилгуудын судалгааг үндэслэн үе шаттайгаар санхүүжүүлэх ажлыг арилжааны банкуудаар дамжуулан зохион байгуулах талд анхаарч эхэлжээ.
Энэ мэтчилэн ажилтай, орлогтой хэн бүхэн орон сууцтай болох боломж бүрдэж байна. Харин хэзээ, хэрхэн хэрэгжих вэ гэдгийг хүлээх л үлдлээ.
Эх сурвалж: www.gogo.mn
Сэтгүүлч Ж.Ганцэцэг
Өнөөдөр олон залуус орон сууцтай, орох оронтой болохыг мөрөөдөж байна.
Гагцхүү яаж орон сууцтай болох вэ гэдэг толгойны өвчин болчихсон. Өдрөөс өдөрт шилээ даран босох тохилог орон сууцны хороолол олон ч түүнд орж чадах нь нийгэмд цөөн. Учир нь шуудхан мөнгөө төлөөд орчих иргэд ховор. Мэдээж тохь тухтай орчинд амьдарч аж төрөх хүсэл монгол хүн бүрт байдаг.
Хүний мөрөөдөл хязгааргүй гэдэг. Тиймдээ ч гэрт амьдарч байсан бол, байшин, түүнээс даваад орон сууцыг илүүд үздэг нь нууц биш. Харин орон сууцанд орохын тулд иргэдэд бага хүүтэй, урт хугацааны зээл тус болно. Тиймээс иргэд нэг хэсэг зургаан хувийн хүүтэй "Зуун мянган айлын орон сууц" руу хошуурсан ч одоо түүнээс ихээхэн болгоомжлох болж.
Хэдхэн хоногийн өмнө Монгол Улсын Ерөнхий сайд болон Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн үзэглэсэн "Ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох талаар хамтран ажиллах харилцан ойлголцлын санамж бичиг" олны анхаарлыг татаж, цөөнгүй хүмүүст итгэл, хүлээлт үүсгээд амжив.
Ерөнхий сайд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах харилцааг зохицуулах журмыг баталж, ипотекийн зээлийг арилжааны бүх банкуудаар дамжуулан олгох ажлыг зохион байгуулахыг Эдийн засгийн хөгжлийн сайд Н.Батбаяр, Барилга, хот байгуулалтын сайд Ц.Баярсайхан нарт даалгасан юм. Одоо тус яамд болон Монголбанк хамтран журам боловсруулахаар ажиллаж байгаа аж. Харин журам гарчихвал арилжааны банкуудад ямар материал бүрдүүлж өгөх, орон сууцны аль хороолол, хотхоныг сонгох зэрэг иргэдийн сонирхож буй нарийн асуудлууд тодорхой болох юм байна. Өмнөх зургаан хувийн хүүтэй зээл шиг юм болох байх гэх иргэд цөөнгүй байгаа ч ажил хэрэг болчхоосой хэмээн итгэл найдвар тавих иргэд түүнээс олон байгаа нь гарцаагүй.
Ипотек гэж юу вэ?
Сүүлийн үед Ипотек, Моргейж гэсэн шинэ нэр томьёонууд яригдах болсон. Европын орнууд, Азийн хойд бүсийн орнуудад Ипотек гэсэн томьёог өргөн хэрэглэдэг байна.
Харин АНУ болон өмнөд Америк, Азийн урд талын зарим оронд Моргейж гэсэн ойлголт түгээмэл байдаг аж. Энэ хоёрын аль аль нь үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалж, урт хугацааны зээл олгох тухай асуудал. Ипотек гэдэг нэр томьёо анх МЭӨ VI зуунд Афинд үүссэн гэдэг. Эртний Грекийн долоон суут ухаантны нэг Солон Архонт МЭӨ 594 онд алдарт шинэчлэлээ хийх явцдаа гэрээслэл үлдээх эрх чөлөөг бий болгож, газрын өрийг өөрчилсөн байна. Тэр үед зээлийн барьцаа нь зээлдэгч өөрөө байдаг байсан бөгөөд өрөө төлж чадахгүй бол боол болох нь энүүхэнд байдаг байсан аж.
Чухам энэ үед Солон өрөө төлж чадахгүй хариуцлагаа биеэрээ төлдөг байсныг эд хөрөнгөөрөө төлдөг болгох зорилгоор барьцааны өөр хувилбарыг бий болгосон нь орчин үеийн Ипотекийн эхлэл болжээ. Зээл авсан хүний газрын захад шон босгож дээр нь тухайн газар нь тийм хугацаатай тийм хэмжээний зээлийн барьцаа болсон бөгөөд зээлээ төлж чадахгүй бол энэ газар зээлдүүлэгчийн өмч болно гэх зэргээр зээлдэгч зээлдүүлэгчийн нэр устай хамт бичдэг байж.
Чухам энэ холбоосыг ипотек гэж нэрлэдэг байсан байна. Ийм тэмдэг тавиулсан газрын эзэн тухайн газар дээр байгаа эд хөрөнгийг зөөж авч явах эрхгүй байжээ. Гэсэн ч энэ ойлголт цаг хугацааны явцад хувьсан өөрчлөгдөж ипотек гэдэг үгээр зээлийн барьцаа болон дурын үл хөдлөх хөрөнгийг нэрлэдэг болжээ.
Ажилтай орлоготой бүхэн байртай болох боломжтой
Энэхүү зээлийг сонирхсон ажилтай, орлоготой, зээлээ төлөх чадвартай иргэд арилжааны аль ч банкинд хандах боломжтой. Мөн бэлэн байрнаас сонголтоо хийх учир орон сууц нь барьцаа болоод явчихна. Үүгээрээ зургаан хувийн хүүтэй зээлээс ялгарч байгаа сайн талтай. Харин зургаан хувийн зээлд хамрагдсан иргэд дутуу баригдсан буюу ажил нь эхлээгүй байранд гэрээ хийсэн учраас олон иргэн барьцаан дээрээ бүдэрч байсан.
Байраа ашиглалтад ортол өөр байрны ордер юм уу, хашаа байшин, үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавь гэсэн банкны шаардлагаас болж зээл авч чадахгүй алдсан иргэн олон. Мэдээж зээлийн гол шалгуур бол хүү байдаг. Энэ удаад 7-9 гэсэн хувийг тогтоож өгөөд байгаа юм. Энэ тоо арилжааны банкуудын 16-19 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлтэй харьцуулахад бага байгаа нь харагдаж байна. Сүүлийн үеийн баригдаж буй барилгууд хэмжээ нь багасч, хоёр өрөөг нэгтгэж нэг өрөө болгосон. Жил ирэх тусам үнэ нь өсөөд хэмжээ нь багассан нь нууц биш. Иргэдийн сонирхоод байгаа Ипотекийн зээл 80 метр квадрат байр сонгох боломжийг иргэдэд олгож байгаа юм байна.
Өнөөдрийн зах зээлд тавиас дээш хувийн гүйцэтгэлтэй 16 мянган орон сууц байдаг аж. Эдгээр орон сууцнаас 50 метр квадрат гэсэн шалгуурт тэнцэж байгаа нь 5600. Гэтэл орон сууц худалдан авагчдын ихэнх нь 50 метр квадратаас дээш буюу 2-3 өрөө байр сонирхдог байна. Засгийн газар иргэдийн сонирхол, худалдаанд гарахад бараг бэлэн болсон байруудын метр квадратыг бодолцож 80 метр квадрат гэсэн босго тавьжээ. Өөрөөр хэлбэл эрэлт, нийлүүлэлт аль аль талыг нь бодолцож гаргасан тоо юм байна.
Мөн орон сууцжуулах хөтөлбөрт хамрагдах иргэдэд шинэ байр ав гэсэн болзол тавиагүй бөгөөд хуучин орон сууцнаас ч сонголтоо хийж болох аж. Ингэхдээ гол нь ашиглалтад орчихсон байх шаардлагатай. Харин урьдчилгаа төлбөрийн хувьд зургаан хувийн зээлд хамрагдсан иргэд орон сууцныхаа нийт үнийн арван хувийг урьдчилж, бэлнээр өгч байсан бол энэ удаа 10-30 хувийг нь урьдчилж өгөх юм байна. Сонголттой бөгөөд ашигтай, эрсдэлгүй хувилбар юм шиг санагдлаа.
Хугацааны хувьд 20 жил байх аж. Мэдээж өрийн дарамтанд оруулахгүйгээр бага хүүтэй, урт хугацааны зээл байвал хэн хэндээ ашигтай. Хэдэн ч хувийн бай зээл олгох сургаар орон сууцны эрэлт, үнэ өсдөг. Харин энэ удаа өсөхгүй юм байна. Засгийн газар барилгын компаниудтай метр квадрат нь 950 мянгаас 1.1 сая төгрөгөөс илүү гарахгүй гэсэн тохиролцоотойгоор гэрээ байгуулах аж. Гэхдээ шууд ийм үнэтэй болго хэмээн зах зээлд шахалт үзүүлэх биш төрөөс дэмжлэг авах гэрээ байгуулсан компаниудад л энэ үнэ үйлчлэх юм байна.
Дэд бүтэц дагасан 17 шинэ хороолол нийслэлд баригдах талаар Барилга, хот байгуулалтын сайд мэдэгдсэн. Одоогоор Баянголын ам, Буянт-Ухаа, Солонго, Ирээдүй, VII, XIV хороолол гэсэн орон сууцны шинэ хороолол барих газруудын дэд бүтцийг шийдэх нь тодорхой болчихсон байгаа аж. Шавыг нь тавьж ажлыг нь эхлүүлсэн "Буянт-Ухаа" хороололд 1570 айл орох боломжтой, эхний 500 айл энэ намар орон сууцандаа орно гэж Үндэсний бүтээн байгуулалт корпорацийнхан мэдээлэлж байсан. Мөн энэ хавар гэр хорооллыг дахин төлөвлөх ажлын хүрээнд шинэ орон сууцууд босох учиртай.
Зургаан хувийн зээл өгөхдөө сонголт хийх эрхийг иргэдэд олгож, эрсдэлгүй байр олох эсэх иргэдээс хамаарч байсан бол энэ удаад орон сууцны нийлүүлэлтэнд анхаарч байгаагаараа иргэдийн анхаарлыг татаад байгаа юм. Засгийн газар 2013-2014 онд ашиглалтад оруулахаар төлөвлөсөн, санхүүжилтийн асуудалтай байгаа орон сууцны барилгуудын судалгааг үндэслэн үе шаттайгаар санхүүжүүлэх ажлыг арилжааны банкуудаар дамжуулан зохион байгуулах талд анхаарч эхэлжээ.
Энэ мэтчилэн ажилтай, орлогтой хэн бүхэн орон сууцтай болох боломж бүрдэж байна. Харин хэзээ, хэрхэн хэрэгжих вэ гэдгийг хүлээх л үлдлээ.
Эх сурвалж: www.gogo.mn
Ж.Ганцэцэг
