Блиц:
“Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийн Эрсдэл хариуцсан дэд захирал Д.Отгонбилэг
Боловсрол:
-МУИС-ийн Эдийн засгийн сургуулийг эдийн засагч мэргэжлээр баклавар, Бизнесийн удирдлагын мэргэжлээр магистр зэрэгтэй
Ажлын туршлага:
-2021-оноос: “Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийн Эрсдэл хариуцсан дэд захирал, Компанийн гүйцэтгэх удирдлага
-2018-2019 онд: ТоС холбооны УЗ-ийн дарга
-2011-2021 онд: ХХБ-ны Гүйцэтгэх захирлын орлогч,
-2008-2011 онд: Эрсдэлийн менежментийн газрын захирал
-2007-2008 онд: ХХБ-ны Дотоод аудитын газрын дарга
-2005-2006 онд: Улаанбаатар хотын банкны Дотоод аудитын газрын дарга
-Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд амжилттай хэрэгжиж ирлээ. Анх 2004 онд Азийн хөгжлийн банкны хөнгөлөлттэй зээлээр орон сууцны санхүүжилтийн төсөл хөтөлбөр эхэлсэн. Ингэснээр 20.3 сая ам.доллартой тэнцэх орон сууцны зээл арилжааны банкнуудаар дамжуулан иргэдэд олгогдож, орон сууцны урт хугацаат зээлийн анхны бүтээгдэхүүн бий болж байсан. Уг төслийн хэрэгжих хугацаа удалгүй дуусаж банкууд өөрийн эх үүсвэрээрээ үргэлжлүүлэн орон сууцны зээл олгож байсан ч санхүүжилт хомс, зээл олголтын тоо, хэмжээ хязгаартай, өндөр хүүтэй, богино хугацаатай олгогдох зэрэг хүндрэлүүд гарсан тул олон улсын санхүүгийн байгууллагаас туслалцаа авсан байдаг. Үүний дагуу 2006 онд АНУ-ын Олон улсын хөгжлийн агентлагийн (USAID) техникийн тусламжийн хүрээнд хувийн хэвшилд тулгуурласан зах зээлийн эдийн засгийг хөгжүүлэхэд дутагдаж байсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны хоёрдогч зах зээлд ажиллах институцуудыг шинээр үүсгэн байгуулах, эрх зүйн орчныг бий болгох цогц зөвлөмжийн дагуу Монголбанк болон тухайн үеийн арилжааны 10 банкны оролцоотойгоор “Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийг байгуулсан түүхтэй. 2013 оноос Засгийн газар, Монголбанк, хувийн хэвшлийн байгууллагууд хамтран хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Ингэхдээ Малайз, Солонгос, Филиппин, Америк зэрэг орнуудын олон жил туршсан ипотекийн зээлийн системийн дэвшилтэт зүйлүүдийг тусган авсан. Ийнхүү 2013 оны арван хоёрдугаар сард анхны бондоо гаргаж байсан.
Манай улсад хөгжүүлсэн орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо нь ойролцоо буюу анхдагч зах зээлд иргэн банкнаас шалгуур хангаад ипотекийн зээлээ авдаг. Үүний дараа орон сууцны санхүүжилтийн мэргэжлийн компани болох манай ипотекийн корпораци нь банкуудын олгосон зээлүүдийг Монголбанкны баталсан журмын дагуу шалгаж, багцлан худалдан авч, урт хугацаатай ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Бонд буюу үнэт цаас болгон хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдад худалдах замаар зээлийн хугацааг уртасгах, банкуудад дахин зээл олгох эх үүсвэрийг гаргаж өгөх, улмаар зээлийн эргэн төлөлтөөр шинэ зээл гарах буюу өөрөө эргэлдэх систем нь бүрдсэн.
МИК зээлд оролцож эхлэхээс өмнө арилжааны банкууд дээр Засгийн газраас найман хувийн хүү тогтоож, эх үүсвэрийг нь Засгийн газар өөрөө олгож байсан бол 2017 оноос зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн шинэ зээлүүдийг олгодог болсон. Ипотекийн корпораци нь мөнгөний зах зээл дээр арилжааны банкуудын олгосон байгаа зээлийг хөрөнгийн зах зээл дээр бонд гаргаж эх үүсвэрийг нь тасралтгүй болгох санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгосон.
Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд 110 мянга гаруй өрхийг орон сууцанд хамруулснаас 104 мянган зээлийг хөтөлбөрийн хүрээнд МИК худалдан авч үнэт цаасжуулаад байна. Үүнийг нарийн авч үзвэл 84 мянган зээлдэгч буюу 76 хувь нь ипотекийн зээл авсан иргэд байна. Энэхүү хөтөлбөрийн зээлээс 72 мянган зээлдэгчийн зээл буюу хөтөлбөрийн зээлийн 87 хувийг МИК худалдан авч үнэт цаасжуулсан. Дээрх тоонд ипотекийн зээлээ төлж дуусгасан зээлдэгчдийн тоо ороогүй. Зөвхөн МИК-ийн худалдан авсан багцад 31 мянган иргэн зээлээ бүрэн төлж орон сууцаа өөрийн өмчлөл болгосон. 2013-2019 оны үед ипотекийн зээл хамгийн эрчимтэй олгогдсон байдаг. Харин “COVID-19” цар тахлаас үүдэж зээл олголт удааширсан ба банкууд дээр одоо 6-7 мянган иргэний хүсэлт бөөгнөрсөн. Тодруулбал, ипотекийн зээлтэй иргэд цар тахлын хуулиар 32 сарын турш зээ лээ төлөөгүй. Үүнээс үүдэж орж ирэх ёстой 600-700 тэрбум төгрөг орж ирээгүй гэсэн үг. Энэ хэмжээний зээл олголт өнгөрсөн цар тахлын үед олгогдоогүй. Харин одоо орж ирж буй багахан эх үүсвэрээрээ олгогдож байгаа. Тухайлбал, сард 40 орчим тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлтийн мөнгө орж ирж байна. Энэ нь дээрх хүсэлтүүдийг шийдэхэд хүрэлцэхгүй байна. Зарах орон сууцууд байгаа. Гэвч цар тахлаас хамааралтай эрэлт дагасан үнийн өсөлт бий болсон. Үүнийгээ дагаад худалдан авах чадамж нь буурсан. Зээл олгох гэхээр эх үүсвэрийн дутагдалд орсон. Тиймээс одоо зээлийн эх үүсвэрийг шийдэх зайлшгүй шаардлага тулгараад байна.
Дээрх хүсэлт өгсөн айлууд дунджаар 100 сая төгрөгийн зээл авна гээд бодохоор долоон их наяд төгрөг шаардлагатай. Одоо хүлээгдэж байгаагаа хүсэлтүүдийг эх үүсвэр олоод шийдчихвэл цаашид ипотекийн зээл олголт хэвийн болно. Эх үүсвэрийн асуудлыг шийдэх олон боломж бий. Гаднаас хямд эх үүсвэртэй мөнгө босгох эсвэл олгосон байгаа зээлүүдийг багцалж гадагш нь бонд болгон худалдаж болно. Мөн гэр хорооллыг дахин төлөвлөж, орон сууцжуулж ногоон зээл, ногоон бонд авах боломжтой. Харин төрөөс баялгийн сангаас тодорхой дүнгээр хуримтлал үүсгэж түүнийгээ тасралгүй эх үүсвэрээр ашиглах эсвэл нийгмийн даатгалын сангаас тодорхой хэмжээний мөнгийг банканд байршуулж, ипотекийн зээлийн эх үүсвэр болгох боломж бий. Харин эргүүлэн төлөхдөө ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөрөө төлж болно. Мөн гаднаас мөнгө босгох боломж бий. Ингэхийн тулд манай эдийн засаг, улс төр тогтвортой байх хэрэгтэй. Ингэснээр гадаадын хөрөнгө оруулагчид бидэнд итгэж бонд босгож өгнө.
Манай компанийн хувьд олон улсын хөрөнгийн зах зээл дээрээс 2019 онд 300 сая ам.долларын бондыг амжилттай арилжаалсан. Энэхүү үйл явдал нь Монголбанк дахь гадаад валютын албан нөөц, орон сууцны зах зээлийн эх үүсвэрийн нэмэгдүүлэн улс орны эдийн засагт бодитой хувь нэмрийг оруулсан. Мөн Ази тивд ипотекийн бонд гаргасан анхны хувийн компани, Монгол Улсаас Засгийн газрын баталгаагүйгээр олон улсын зах зээл дээр арилжаалсан анхны бонд болсон юм. Түүнчлэн 2021 онд цар тахлын хүнд нөхцөл байдлыг сөрж олон улсын хөрөнгийн зах зээл дээрээс 250 сая.ам долларын бондыг мөн амжилттай арилжаалсан. Энэ нь МИК-ийн бизнес загвар, үйл ажиллагаа олон улсын стандартын хүлээлтэд нийцсэн болохыг гадаадын хөрөнгө оруулагчид хүлээн зөвшөөрснийг нэг том үзүүлэлт болсон. Харин одоогийн нөхцөл байдалд гадаад зах зээлд эх үүсвэр босгох гэхээр өндөр хүүтэй байна. Хүү өндөр байх нь ашиггүй шүү дээ. Манай улсын зээлжих зэрэглэл сайжирвал гадаад зах зээлд бонд босгож байгаа компаниудад хямд хүүтэй зээл олддог.
Манай улсын ипотекийн зээлийн хүү нь хөвөгч биш буюу тогтмол хүүтэй. Инфляц хэд ч болсон хүү нь хэвээрээ байдаг. 2013 оноос хойш найман хувийн хүүтэйгээр явж байгаад 2020 оноос зээлийн хүү буурч зургаан хувь болсон. АНУ болон бусад улсын ипотекийн зээл нь хөвөгч хүүтэй байдаг. Тодруулбал, инфляцтай уялдан зээлийн хүү нь өөрчлөгдөж байдаг гэсэн үг. 10 жилийн 600 мянган төгрөг төлөхөөр орон сууцны зээлд хамрагдсан бол энэ нь хэвээрээ л байгаа юм. Гэтэл тухайн үеийн 600 мянга өнөөдөр инфляцаараа 450 мянга болсон байна. Найман хувийн зээлээ зургаан хувь болгох хүсэлтэй хүмүүс их байгаа. Тэгвэл одоогоос 10 жилийн өмнө орон сууцны үнэ бага байсан. Харин одоо зээл авч байгаа хүмүүс зургаан хувийн хүүтэй зээл авч байгаа ч орон сууцны м.кв үнэ нь хоёр дахин нэмэгдсэн. Нэг үгээр найман хувийн хүүтэй зээл авсан хүмүүсийн зээл зургаан хувийнхаас бага мөнгө төлдөг гэсэн үг.
-Нийслэлийн орон сууцны корпорацаас гэр хорооллын газрыг чөлөөлж, төслүүд хэрэгжүүлэх гэж байна. Үүнд манайхыг хамтарч ажиллахыг хүссэн. Тэгвэл манайх гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн ажлуудад үр дүнтэй санхүүжилтийн тогтолцоо механизмыг хэрэгжүүлэхэд оролцож, туршлага мэдлэгээ харамгүй хуваалцана. Нэг үгээр хүчээ нэгтгэнэ гэсэн байр суурьтай байна. “Affordable house” буюу орлогод нийцсэн орон сууцыг барьж, гэр хорооллын иргэд хашаагаа өгч, шууд орон сууцанд шилждэг олон улсын жишгээр ажиллахаар төлөвлөж байна. Сүүлийн 10 жилийн тоог харвал МИК-д шилжсэн ипотекийн зээлүүдээс гэр хорооллоос орон сууцанд шилжсэн 33 мянга орчим өрх байдаг. Тухайлбал, гэр хорооллынхоо хашаа байшинг зарж орон сууц руу шилсэн ч орон нутгаас Улаанбаатарыг зорих нүүдэл тасраагүй учир нөгөө байшинд нь өөр айл ирээд суурьшдаг. Ийм жишээнүүд бас бий. Одоо энэ НОСК-ийн хэрэгжүүлэх төсөл бол яндангаа буулгаж, гэр хорооллыг байхгүй болгох төсөл. Манайх боломжтой бүх талаараа хамтарч ажиллаж, нүдэнд харагдах үр дүнд хүрэхийг зорьж байна.
-Манай улсын хэрэглэж буй ипотекийн зээлийн тогтолцоо хамгийн сайн нь Ипотекийн зээлийн энэ хөтөлбөр нь зайлшгүй байх ёстой, өгөөжтэй нийгмийн бүтээгдэхүүн. Арилжааны банк ашгаа харсан бол их хэмжээгээр зээл олгож алдагдал хүлээж чичлүүлэх шаардлагагүй. Тодруулбал, иргэд арилжааны банк мөнгө хүүлж байна, зээл олгохгүй байна зэргээр буруутгадаг. Тэгвэл нийгмийн давхаргын аж амьдралыг дээш нь гаргах зорилготой нийгмийн хариуцлагатай бүтээгдэхүүн. Тиймээс цаашид олон талын оролцогчтой, зөв шийдэл гаргаад явбал утаа, тоосжилт зэрэг аюулууд удахгүй алга болно. Одоогийн ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь өнгөрсөн 10 жилийн хугацаанд явж ирсэн тогтолцоонуудаас хамгийн сайн нь. Бүх талууд нь өөр өөрийн оролцоогоороо ажиллаж, хянадаг байгууллагууд нь хянаж, зээлийн чанар нь хамгийн сайн нь байсан. Одоо нийгмийнхээ бүтээгдэхүүнийг улам сайжруулъя гэвэл ипотекийн зээлийг эрчимжүүлэх зайлшгүй шаардлагатай. Оролцогч талууд болох Санхүүгийн зохицуулах хороо, Монголбанк, МИК, арилжааны банкууд өөрсдийн үүргээ маш сайн биелүүлж байгаа.
Ипотекийн зээлийг арилжааны банкнаас багцалж авч цааш нь бонд болгон арилжиж, буцаагаад дахин санхүүжилт болгон олгож, гаднаас бонд босгох үйл явц нь санхүүгийн зохицуулах хорооны хараа хяналт дор явагддаг. Мөн багцалж авах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулна. Тэр болгон нь ТУЗ-тэй байна. ТУЗ-үүд нь сар бүр хуралдаж, шийдвэр тус бүрийг нь санхүүгийн зохицуулах хороо хянаж баталдаг. Тогтолцооны хувьд маш сайн тогтолцоо. Ипотек, Моргейж гэж хоёр өөр зүйл гэж хүмүүс боддог. Тэгвэл энэ нь орон сууц барьцаалан зээл олгодог нэг зүйл юм. Өмнөд Америк, Африк, Азийн орнууд ихэвчлэн моргейж гэж ярьдаг. Эсрэгээрээ Европын орнууд хойд, Азийн орнууд ипотек гэж ярьдаг. Хэрэглэж байгаа орнуудын хувьд 1980-аад оны дунд үеэс хэрэглэсэн байсан. Тодруулбал, Япон, Солонгосын хувьд газ хэрэглэдгээсээ болж олон хүн амь үрэгдсэн байдаг. Үүнийг шийдэхийн тулд Солонгос санхүүжилтээ сайн олгож Affordable буюу хэрэглээнд таарсан зээлийг олгож энэ асуудлуудаа шийдсэн байдаг. Харин манайд ногоон орон сууцны стандарт батлагдсан тохиолдолд ногоон санхүүжилтийг олон улсын хөрөнгийн зах зээлээс татах боломж бас бий.
Миний санаж байгаагаар Германы “GIZ”-ийн тусламжтайгаар жишиг хаусуудыг барьж арилжааны банкууд зээлийг нь шийдсэн жишээ бий. Түүнийг дуурайж пассив, хибрид гэх мэт нэртэй буюу дулааны алдагдалгүй хаусууд барих ажил хийгдэж байгаа. Өмнөд америкийн орнуудад ямар ч орон сууц байсан хүүхэд асрагчийн өрөө заавал байх ёстой гэсэн стандарттай байдаг. Харин манай улсад ногоон орон сууцны стандарт учир дутагдалтай байх шиг байна. Тогтсон стандарттай болох хэрэгтэй гэж хардаг. Стандартыг нь заагаад өгвөл компаниуд стандартад таарсан барилгаа барина шүү дээ. Ингэж чадвал бид орон сууцжуулахад хялбар ч болох байх. Тиймээс хамгийн түрүүнд эх үүсвэрийн асуудлыг шийдэх хэрэгтэй. Барилгын компаниуд тасралтгүй барилга барьж, нийлүүлж байна. Харин арилжааны банкууд зээл олгох гэхээр зургаа болон гурван хувийн хүүтэй эх үүсвэр байхгүй. Хамгийн багадаа 8-12 хувийн эх үүсвэр л байгаа юм.
Цаашид орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхийн тулд ногоон бонд, ногоон санхүүжилтийг олон улсын зах зээлээс татах боломж их байгаа. Тиймээс үүн дээр төр, хувийн хэвшил анхаарч хамтран ажиллах нь чухал юм.
Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин
2023 ОНЫ ТАВДУГААР САРЫН 22. ДАВАА ГАРАГ. № 101 (7086)
Блиц:
“Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийн Эрсдэл хариуцсан дэд захирал Д.Отгонбилэг
Боловсрол:
-МУИС-ийн Эдийн засгийн сургуулийг эдийн засагч мэргэжлээр баклавар, Бизнесийн удирдлагын мэргэжлээр магистр зэрэгтэй
Ажлын туршлага:
-2021-оноос: “Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийн Эрсдэл хариуцсан дэд захирал, Компанийн гүйцэтгэх удирдлага
-2018-2019 онд: ТоС холбооны УЗ-ийн дарга
-2011-2021 онд: ХХБ-ны Гүйцэтгэх захирлын орлогч,
-2008-2011 онд: Эрсдэлийн менежментийн газрын захирал
-2007-2008 онд: ХХБ-ны Дотоод аудитын газрын дарга
-2005-2006 онд: Улаанбаатар хотын банкны Дотоод аудитын газрын дарга
-Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд амжилттай хэрэгжиж ирлээ. Анх 2004 онд Азийн хөгжлийн банкны хөнгөлөлттэй зээлээр орон сууцны санхүүжилтийн төсөл хөтөлбөр эхэлсэн. Ингэснээр 20.3 сая ам.доллартой тэнцэх орон сууцны зээл арилжааны банкнуудаар дамжуулан иргэдэд олгогдож, орон сууцны урт хугацаат зээлийн анхны бүтээгдэхүүн бий болж байсан. Уг төслийн хэрэгжих хугацаа удалгүй дуусаж банкууд өөрийн эх үүсвэрээрээ үргэлжлүүлэн орон сууцны зээл олгож байсан ч санхүүжилт хомс, зээл олголтын тоо, хэмжээ хязгаартай, өндөр хүүтэй, богино хугацаатай олгогдох зэрэг хүндрэлүүд гарсан тул олон улсын санхүүгийн байгууллагаас туслалцаа авсан байдаг. Үүний дагуу 2006 онд АНУ-ын Олон улсын хөгжлийн агентлагийн (USAID) техникийн тусламжийн хүрээнд хувийн хэвшилд тулгуурласан зах зээлийн эдийн засгийг хөгжүүлэхэд дутагдаж байсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны хоёрдогч зах зээлд ажиллах институцуудыг шинээр үүсгэн байгуулах, эрх зүйн орчныг бий болгох цогц зөвлөмжийн дагуу Монголбанк болон тухайн үеийн арилжааны 10 банкны оролцоотойгоор “Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК-ийг байгуулсан түүхтэй. 2013 оноос Засгийн газар, Монголбанк, хувийн хэвшлийн байгууллагууд хамтран хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Ингэхдээ Малайз, Солонгос, Филиппин, Америк зэрэг орнуудын олон жил туршсан ипотекийн зээлийн системийн дэвшилтэт зүйлүүдийг тусган авсан. Ийнхүү 2013 оны арван хоёрдугаар сард анхны бондоо гаргаж байсан.
Манай улсад хөгжүүлсэн орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо нь ойролцоо буюу анхдагч зах зээлд иргэн банкнаас шалгуур хангаад ипотекийн зээлээ авдаг. Үүний дараа орон сууцны санхүүжилтийн мэргэжлийн компани болох манай ипотекийн корпораци нь банкуудын олгосон зээлүүдийг Монголбанкны баталсан журмын дагуу шалгаж, багцлан худалдан авч, урт хугацаатай ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Бонд буюу үнэт цаас болгон хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдад худалдах замаар зээлийн хугацааг уртасгах, банкуудад дахин зээл олгох эх үүсвэрийг гаргаж өгөх, улмаар зээлийн эргэн төлөлтөөр шинэ зээл гарах буюу өөрөө эргэлдэх систем нь бүрдсэн.
МИК зээлд оролцож эхлэхээс өмнө арилжааны банкууд дээр Засгийн газраас найман хувийн хүү тогтоож, эх үүсвэрийг нь Засгийн газар өөрөө олгож байсан бол 2017 оноос зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн шинэ зээлүүдийг олгодог болсон. Ипотекийн корпораци нь мөнгөний зах зээл дээр арилжааны банкуудын олгосон байгаа зээлийг хөрөнгийн зах зээл дээр бонд гаргаж эх үүсвэрийг нь тасралтгүй болгох санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгосон.
Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр 10 жилийн хугацаанд 110 мянга гаруй өрхийг орон сууцанд хамруулснаас 104 мянган зээлийг хөтөлбөрийн хүрээнд МИК худалдан авч үнэт цаасжуулаад байна. Үүнийг нарийн авч үзвэл 84 мянган зээлдэгч буюу 76 хувь нь ипотекийн зээл авсан иргэд байна. Энэхүү хөтөлбөрийн зээлээс 72 мянган зээлдэгчийн зээл буюу хөтөлбөрийн зээлийн 87 хувийг МИК худалдан авч үнэт цаасжуулсан. Дээрх тоонд ипотекийн зээлээ төлж дуусгасан зээлдэгчдийн тоо ороогүй. Зөвхөн МИК-ийн худалдан авсан багцад 31 мянган иргэн зээлээ бүрэн төлж орон сууцаа өөрийн өмчлөл болгосон. 2013-2019 оны үед ипотекийн зээл хамгийн эрчимтэй олгогдсон байдаг. Харин “COVID-19” цар тахлаас үүдэж зээл олголт удааширсан ба банкууд дээр одоо 6-7 мянган иргэний хүсэлт бөөгнөрсөн. Тодруулбал, ипотекийн зээлтэй иргэд цар тахлын хуулиар 32 сарын турш зээ лээ төлөөгүй. Үүнээс үүдэж орж ирэх ёстой 600-700 тэрбум төгрөг орж ирээгүй гэсэн үг. Энэ хэмжээний зээл олголт өнгөрсөн цар тахлын үед олгогдоогүй. Харин одоо орж ирж буй багахан эх үүсвэрээрээ олгогдож байгаа. Тухайлбал, сард 40 орчим тэрбум төгрөгийн эргэн төлөлтийн мөнгө орж ирж байна. Энэ нь дээрх хүсэлтүүдийг шийдэхэд хүрэлцэхгүй байна. Зарах орон сууцууд байгаа. Гэвч цар тахлаас хамааралтай эрэлт дагасан үнийн өсөлт бий болсон. Үүнийгээ дагаад худалдан авах чадамж нь буурсан. Зээл олгох гэхээр эх үүсвэрийн дутагдалд орсон. Тиймээс одоо зээлийн эх үүсвэрийг шийдэх зайлшгүй шаардлага тулгараад байна.
Дээрх хүсэлт өгсөн айлууд дунджаар 100 сая төгрөгийн зээл авна гээд бодохоор долоон их наяд төгрөг шаардлагатай. Одоо хүлээгдэж байгаагаа хүсэлтүүдийг эх үүсвэр олоод шийдчихвэл цаашид ипотекийн зээл олголт хэвийн болно. Эх үүсвэрийн асуудлыг шийдэх олон боломж бий. Гаднаас хямд эх үүсвэртэй мөнгө босгох эсвэл олгосон байгаа зээлүүдийг багцалж гадагш нь бонд болгон худалдаж болно. Мөн гэр хорооллыг дахин төлөвлөж, орон сууцжуулж ногоон зээл, ногоон бонд авах боломжтой. Харин төрөөс баялгийн сангаас тодорхой дүнгээр хуримтлал үүсгэж түүнийгээ тасралгүй эх үүсвэрээр ашиглах эсвэл нийгмийн даатгалын сангаас тодорхой хэмжээний мөнгийг банканд байршуулж, ипотекийн зээлийн эх үүсвэр болгох боломж бий. Харин эргүүлэн төлөхдөө ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөрөө төлж болно. Мөн гаднаас мөнгө босгох боломж бий. Ингэхийн тулд манай эдийн засаг, улс төр тогтвортой байх хэрэгтэй. Ингэснээр гадаадын хөрөнгө оруулагчид бидэнд итгэж бонд босгож өгнө.
Манай компанийн хувьд олон улсын хөрөнгийн зах зээл дээрээс 2019 онд 300 сая ам.долларын бондыг амжилттай арилжаалсан. Энэхүү үйл явдал нь Монголбанк дахь гадаад валютын албан нөөц, орон сууцны зах зээлийн эх үүсвэрийн нэмэгдүүлэн улс орны эдийн засагт бодитой хувь нэмрийг оруулсан. Мөн Ази тивд ипотекийн бонд гаргасан анхны хувийн компани, Монгол Улсаас Засгийн газрын баталгаагүйгээр олон улсын зах зээл дээр арилжаалсан анхны бонд болсон юм. Түүнчлэн 2021 онд цар тахлын хүнд нөхцөл байдлыг сөрж олон улсын хөрөнгийн зах зээл дээрээс 250 сая.ам долларын бондыг мөн амжилттай арилжаалсан. Энэ нь МИК-ийн бизнес загвар, үйл ажиллагаа олон улсын стандартын хүлээлтэд нийцсэн болохыг гадаадын хөрөнгө оруулагчид хүлээн зөвшөөрснийг нэг том үзүүлэлт болсон. Харин одоогийн нөхцөл байдалд гадаад зах зээлд эх үүсвэр босгох гэхээр өндөр хүүтэй байна. Хүү өндөр байх нь ашиггүй шүү дээ. Манай улсын зээлжих зэрэглэл сайжирвал гадаад зах зээлд бонд босгож байгаа компаниудад хямд хүүтэй зээл олддог.
Манай улсын ипотекийн зээлийн хүү нь хөвөгч биш буюу тогтмол хүүтэй. Инфляц хэд ч болсон хүү нь хэвээрээ байдаг. 2013 оноос хойш найман хувийн хүүтэйгээр явж байгаад 2020 оноос зээлийн хүү буурч зургаан хувь болсон. АНУ болон бусад улсын ипотекийн зээл нь хөвөгч хүүтэй байдаг. Тодруулбал, инфляцтай уялдан зээлийн хүү нь өөрчлөгдөж байдаг гэсэн үг. 10 жилийн 600 мянган төгрөг төлөхөөр орон сууцны зээлд хамрагдсан бол энэ нь хэвээрээ л байгаа юм. Гэтэл тухайн үеийн 600 мянга өнөөдөр инфляцаараа 450 мянга болсон байна. Найман хувийн зээлээ зургаан хувь болгох хүсэлтэй хүмүүс их байгаа. Тэгвэл одоогоос 10 жилийн өмнө орон сууцны үнэ бага байсан. Харин одоо зээл авч байгаа хүмүүс зургаан хувийн хүүтэй зээл авч байгаа ч орон сууцны м.кв үнэ нь хоёр дахин нэмэгдсэн. Нэг үгээр найман хувийн хүүтэй зээл авсан хүмүүсийн зээл зургаан хувийнхаас бага мөнгө төлдөг гэсэн үг.
-Нийслэлийн орон сууцны корпорацаас гэр хорооллын газрыг чөлөөлж, төслүүд хэрэгжүүлэх гэж байна. Үүнд манайхыг хамтарч ажиллахыг хүссэн. Тэгвэл манайх гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн ажлуудад үр дүнтэй санхүүжилтийн тогтолцоо механизмыг хэрэгжүүлэхэд оролцож, туршлага мэдлэгээ харамгүй хуваалцана. Нэг үгээр хүчээ нэгтгэнэ гэсэн байр суурьтай байна. “Affordable house” буюу орлогод нийцсэн орон сууцыг барьж, гэр хорооллын иргэд хашаагаа өгч, шууд орон сууцанд шилждэг олон улсын жишгээр ажиллахаар төлөвлөж байна. Сүүлийн 10 жилийн тоог харвал МИК-д шилжсэн ипотекийн зээлүүдээс гэр хорооллоос орон сууцанд шилжсэн 33 мянга орчим өрх байдаг. Тухайлбал, гэр хорооллынхоо хашаа байшинг зарж орон сууц руу шилсэн ч орон нутгаас Улаанбаатарыг зорих нүүдэл тасраагүй учир нөгөө байшинд нь өөр айл ирээд суурьшдаг. Ийм жишээнүүд бас бий. Одоо энэ НОСК-ийн хэрэгжүүлэх төсөл бол яндангаа буулгаж, гэр хорооллыг байхгүй болгох төсөл. Манайх боломжтой бүх талаараа хамтарч ажиллаж, нүдэнд харагдах үр дүнд хүрэхийг зорьж байна.
-Манай улсын хэрэглэж буй ипотекийн зээлийн тогтолцоо хамгийн сайн нь Ипотекийн зээлийн энэ хөтөлбөр нь зайлшгүй байх ёстой, өгөөжтэй нийгмийн бүтээгдэхүүн. Арилжааны банк ашгаа харсан бол их хэмжээгээр зээл олгож алдагдал хүлээж чичлүүлэх шаардлагагүй. Тодруулбал, иргэд арилжааны банк мөнгө хүүлж байна, зээл олгохгүй байна зэргээр буруутгадаг. Тэгвэл нийгмийн давхаргын аж амьдралыг дээш нь гаргах зорилготой нийгмийн хариуцлагатай бүтээгдэхүүн. Тиймээс цаашид олон талын оролцогчтой, зөв шийдэл гаргаад явбал утаа, тоосжилт зэрэг аюулууд удахгүй алга болно. Одоогийн ипотекийн зээлийн тогтолцоо нь өнгөрсөн 10 жилийн хугацаанд явж ирсэн тогтолцоонуудаас хамгийн сайн нь. Бүх талууд нь өөр өөрийн оролцоогоороо ажиллаж, хянадаг байгууллагууд нь хянаж, зээлийн чанар нь хамгийн сайн нь байсан. Одоо нийгмийнхээ бүтээгдэхүүнийг улам сайжруулъя гэвэл ипотекийн зээлийг эрчимжүүлэх зайлшгүй шаардлагатай. Оролцогч талууд болох Санхүүгийн зохицуулах хороо, Монголбанк, МИК, арилжааны банкууд өөрсдийн үүргээ маш сайн биелүүлж байгаа.
Ипотекийн зээлийг арилжааны банкнаас багцалж авч цааш нь бонд болгон арилжиж, буцаагаад дахин санхүүжилт болгон олгож, гаднаас бонд босгох үйл явц нь санхүүгийн зохицуулах хорооны хараа хяналт дор явагддаг. Мөн багцалж авах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулна. Тэр болгон нь ТУЗ-тэй байна. ТУЗ-үүд нь сар бүр хуралдаж, шийдвэр тус бүрийг нь санхүүгийн зохицуулах хороо хянаж баталдаг. Тогтолцооны хувьд маш сайн тогтолцоо. Ипотек, Моргейж гэж хоёр өөр зүйл гэж хүмүүс боддог. Тэгвэл энэ нь орон сууц барьцаалан зээл олгодог нэг зүйл юм. Өмнөд Америк, Африк, Азийн орнууд ихэвчлэн моргейж гэж ярьдаг. Эсрэгээрээ Европын орнууд хойд, Азийн орнууд ипотек гэж ярьдаг. Хэрэглэж байгаа орнуудын хувьд 1980-аад оны дунд үеэс хэрэглэсэн байсан. Тодруулбал, Япон, Солонгосын хувьд газ хэрэглэдгээсээ болж олон хүн амь үрэгдсэн байдаг. Үүнийг шийдэхийн тулд Солонгос санхүүжилтээ сайн олгож Affordable буюу хэрэглээнд таарсан зээлийг олгож энэ асуудлуудаа шийдсэн байдаг. Харин манайд ногоон орон сууцны стандарт батлагдсан тохиолдолд ногоон санхүүжилтийг олон улсын хөрөнгийн зах зээлээс татах боломж бас бий.
Миний санаж байгаагаар Германы “GIZ”-ийн тусламжтайгаар жишиг хаусуудыг барьж арилжааны банкууд зээлийг нь шийдсэн жишээ бий. Түүнийг дуурайж пассив, хибрид гэх мэт нэртэй буюу дулааны алдагдалгүй хаусууд барих ажил хийгдэж байгаа. Өмнөд америкийн орнуудад ямар ч орон сууц байсан хүүхэд асрагчийн өрөө заавал байх ёстой гэсэн стандарттай байдаг. Харин манай улсад ногоон орон сууцны стандарт учир дутагдалтай байх шиг байна. Тогтсон стандарттай болох хэрэгтэй гэж хардаг. Стандартыг нь заагаад өгвөл компаниуд стандартад таарсан барилгаа барина шүү дээ. Ингэж чадвал бид орон сууцжуулахад хялбар ч болох байх. Тиймээс хамгийн түрүүнд эх үүсвэрийн асуудлыг шийдэх хэрэгтэй. Барилгын компаниуд тасралтгүй барилга барьж, нийлүүлж байна. Харин арилжааны банкууд зээл олгох гэхээр зургаа болон гурван хувийн хүүтэй эх үүсвэр байхгүй. Хамгийн багадаа 8-12 хувийн эх үүсвэр л байгаа юм.
Цаашид орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхийн тулд ногоон бонд, ногоон санхүүжилтийг олон улсын зах зээлээс татах боломж их байгаа. Тиймээс үүн дээр төр, хувийн хэвшил анхаарч хамтран ажиллах нь чухал юм.
Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин
2023 ОНЫ ТАВДУГААР САРЫН 22. ДАВАА ГАРАГ. № 101 (7086)
