Иргэдийн дунд чухал асуудлын нэг болсон орон сууцны 8 хувийн зээлийн өнөөгийн байдлын талаар Монголийн Ипотекийн Корпорацийн гүйцэтгэх захирал Д. Гантөгстэй ярилцлаа.
Ийнхүү эрх зүйн болон санхүүгийн хувьд урт удаан хугацааны цагийн аясыг даах чадвартай орон сууцны зээлүүдийг Монголын Ипотекийн Корпораци, ОССК ХХК-иас шалгаж багцлан хөрөнгөөр батлагаажсан 20 жил хүртэлх хугацаатай үнэт цаас гаргах зөвшөөрлийг олгох тухай өргөдлийг Санхүүгийн зохицуулах хороонд гаргаж, ажил хэрэг болгодог. Иймд зээлийн багцад аливаа эрсдэл бий болж зээлдэгч орон сууцны зээлээ төлж барагдуулах боломж тааруу болохоос урьдчилсан сэргийлж төрөл бүрийн даатгал хийсэн, худалдан авч буй байр нь өмчийн маргаангүй, зээлдэгч тогтвор суурьшилтай ажилласан түүхтэй, нийгмийн даатгал төлдөг, өмнө нь зээл аваад төлөөгүй муу зээлийн түүхгүй, худалдан авч буй орон сууц нь чанартай, барилгыг улсын комисс хүлээн авсан, өмчлөлийн хувьд барилгын компаниас хамааралгүй, зэрэг гол төлөв эрх зүйн шаардлага өндөр тавигддаг. Эдгээр нь бүгд олон улсад нийтлэг байдлаар үнэт цаас гаргаж буй хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг компанид тавигдаж ирсэн шаардлага учраас олон нийтэд хүлээж авахад хүндрэлтэй байсан байж болох юм. Нөгөө талаар банкууд гаргасан үнэт цаасны тодорхой хэсгийг өөрсдөө худалдаж авах нөхцөлтэй байдаг болохоор аль болох олон жилийн туршид ийнхүү авсан үнэт цаас нь ач холбогдлоо алдахгүй байхыг чухалчлах нь аргагүй.
2006 онд байгуулагдсан цагаасаа хойш орон сууцны зээлийн хоёрдогч санхүүжилтийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулж ирсэн Санхүүгийн зохицуулах хорооноос ийнхүү үйл ажиллагаа явуулах эрх авсан компани юм.
Орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагааг тус компаниас явуулахдаа банкуудын олгосон орон сууцны зээлүүдийг багцалж Санхүүгийн зохицуулах хорооноос холбогдох зөвшөөрөл авсаны үндсэн дээр хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаас гарган, дотоодын хөрөнгийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулдаг хөрөнгө оруулагч компаниудад үнэт цаасыг санал болгож худалдах, хөрөнгө оруулагч нарын үнэт цаасны хөрөнгийг итгэмжлэн удирдах үүргийг гүйцэтгэхийг зорьж байна.
Банкнаас олгосон урт хугацаатай орон сууцны зээлийг тус компани багцалж хөрөнгийн зах зээл дээр үнэт цаас гаргасныхаа дараа хөрөнгө оруулж худалдан авсан хуулийн этгээдүүдэд үнэт цаасны төлбөр тооцоог цаг тухайд нь шилжүүлэх, тайлагнах үйл ажиллагааг холбогдох хууль, журмуудад нийцүүлэн гүйцэтгэдэг. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос энэхүү үйл ажиллагаанд хяналт тавьж хөрөнгө оруулалтын хэлцлийн олон талын оролцогч нарын эрх ашгийг хамгаалж байгаа юм.
Хөтөлбөрийн хүрээнд манай компаниас болон эрх бүхий төрийн байгууллагуудаас хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр олон удаа тайлбар хийсэн болно. Хөтөлбөрийг зосгоох тухай аливаа шийдвэр гараагүй. Засгийн газрын болон Монгол банкны албаны мэдээлэлд ч энэ асуудлаар тодруулсан бөгөөд ямар нэгэн өөрчлөлт гараагүй. Одоогоор хөтөлбөр зогсоогүй үргэжлэн хэвийн явж байна. 2014 оны 12-р сарын байдлаар нийт 11 банк орон сууцны 1.9 их наяд төгрөгийн зээлийг 43621 зээлдэгчдэд олгоод байгааг сар бүр гаргаж буй хөтөлбөрийн судалгаанд тусгасан.Манай компанийн хувьд 2015 ондоо ойролцоогоор нэмж 3-4 удаа үнэт цаас гаргаж ажиллахаар төлөвлөсөн байгаа.
Системийн шинэчлэл гэдэгт манай компанийн хувьд бүтцийн санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэх бодлогыг хэлж байна уу гэж ойлгож байна. Олон улсын санхүүгийн зах зээлийн нэг хэсэг нь хөрөнгийн зах зээлд суурилсан байдаг. Хөрөнгийн зах зээлийн нэг давуу тал нь эдийн засгийг хөгжүүлж , өсгөхөд чухал үүрэгтэй урт хугацаатай санхүүжилтийн тогтолцооны суурь нь болдог. Хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил нь хэр ахисан байхаас шалтгаалан компаниудын санхүүжилтийн эх үүсвэрийн бүтэц төрөлжиж, урт хугацаанд эрсдэл, зардал багатай, тогтвортой хөрөнгийн эх үүсвэрийг ашиглаж, ашигт ажиллагаагаа нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Иймд манай улсын эдийн засгийн хувьд хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн гарааны эхэнд явж байна гэж хэлж болохоор байгаа. Тухайлбал УИХ-аас 2013 оны 5-р сард Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийн шинэчилсан найруулгыг батлаж, түүнийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой Хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хуулийг баталсан. Манай компанийн үйл ажиллагааны эрх зүйн гол тулгуур хууль бол 2010 онд батлагдсан Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль юм.
2013 оны 6 сарын 14-нд хөтөлбөр эхэлснээс хойш нийт олгосон зээлийн 77%-ийг Улаанбаатар хотод олгосон бол “МИК ОССК” ХХК-ийн худалдаж авсан зээлийн багцын 70 орчим хувийг Улаанбаатар хотод олгосон зээлүүд, үлдсэн 30 хувь нь орон нутгийн орон сууцны зээлүүд эзэлж байгаа.
Орон нутагт орон сууцны барилга барих төслүүд сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй хэрэгжиж эхлэсэн тул 2014 оны эцэст хожуу гаргасан ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хувьд орон нутгийн зээлүүд илүү жин дарж байгаа юм.
Иргэдийн дунд чухал асуудлын нэг болсон орон сууцны 8 хувийн зээлийн өнөөгийн байдлын талаар Монголийн Ипотекийн Корпорацийн гүйцэтгэх захирал Д. Гантөгстэй ярилцлаа.
Ийнхүү эрх зүйн болон санхүүгийн хувьд урт удаан хугацааны цагийн аясыг даах чадвартай орон сууцны зээлүүдийг Монголын Ипотекийн Корпораци, ОССК ХХК-иас шалгаж багцлан хөрөнгөөр батлагаажсан 20 жил хүртэлх хугацаатай үнэт цаас гаргах зөвшөөрлийг олгох тухай өргөдлийг Санхүүгийн зохицуулах хороонд гаргаж, ажил хэрэг болгодог. Иймд зээлийн багцад аливаа эрсдэл бий болж зээлдэгч орон сууцны зээлээ төлж барагдуулах боломж тааруу болохоос урьдчилсан сэргийлж төрөл бүрийн даатгал хийсэн, худалдан авч буй байр нь өмчийн маргаангүй, зээлдэгч тогтвор суурьшилтай ажилласан түүхтэй, нийгмийн даатгал төлдөг, өмнө нь зээл аваад төлөөгүй муу зээлийн түүхгүй, худалдан авч буй орон сууц нь чанартай, барилгыг улсын комисс хүлээн авсан, өмчлөлийн хувьд барилгын компаниас хамааралгүй, зэрэг гол төлөв эрх зүйн шаардлага өндөр тавигддаг. Эдгээр нь бүгд олон улсад нийтлэг байдлаар үнэт цаас гаргаж буй хөрөнгийн зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг компанид тавигдаж ирсэн шаардлага учраас олон нийтэд хүлээж авахад хүндрэлтэй байсан байж болох юм. Нөгөө талаар банкууд гаргасан үнэт цаасны тодорхой хэсгийг өөрсдөө худалдаж авах нөхцөлтэй байдаг болохоор аль болох олон жилийн туршид ийнхүү авсан үнэт цаас нь ач холбогдлоо алдахгүй байхыг чухалчлах нь аргагүй.
2006 онд байгуулагдсан цагаасаа хойш орон сууцны зээлийн хоёрдогч санхүүжилтийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулж ирсэн Санхүүгийн зохицуулах хорооноос ийнхүү үйл ажиллагаа явуулах эрх авсан компани юм.
Орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагааг тус компаниас явуулахдаа банкуудын олгосон орон сууцны зээлүүдийг багцалж Санхүүгийн зохицуулах хорооноос холбогдох зөвшөөрөл авсаны үндсэн дээр хөрөнгөөр баталагаажсан үнэт цаас гарган, дотоодын хөрөнгийн зах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулдаг хөрөнгө оруулагч компаниудад үнэт цаасыг санал болгож худалдах, хөрөнгө оруулагч нарын үнэт цаасны хөрөнгийг итгэмжлэн удирдах үүргийг гүйцэтгэхийг зорьж байна.
Банкнаас олгосон урт хугацаатай орон сууцны зээлийг тус компани багцалж хөрөнгийн зах зээл дээр үнэт цаас гаргасныхаа дараа хөрөнгө оруулж худалдан авсан хуулийн этгээдүүдэд үнэт цаасны төлбөр тооцоог цаг тухайд нь шилжүүлэх, тайлагнах үйл ажиллагааг холбогдох хууль, журмуудад нийцүүлэн гүйцэтгэдэг. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос энэхүү үйл ажиллагаанд хяналт тавьж хөрөнгө оруулалтын хэлцлийн олон талын оролцогч нарын эрх ашгийг хамгаалж байгаа юм.
Хөтөлбөрийн хүрээнд манай компаниас болон эрх бүхий төрийн байгууллагуудаас хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр олон удаа тайлбар хийсэн болно. Хөтөлбөрийг зосгоох тухай аливаа шийдвэр гараагүй. Засгийн газрын болон Монгол банкны албаны мэдээлэлд ч энэ асуудлаар тодруулсан бөгөөд ямар нэгэн өөрчлөлт гараагүй. Одоогоор хөтөлбөр зогсоогүй үргэжлэн хэвийн явж байна. 2014 оны 12-р сарын байдлаар нийт 11 банк орон сууцны 1.9 их наяд төгрөгийн зээлийг 43621 зээлдэгчдэд олгоод байгааг сар бүр гаргаж буй хөтөлбөрийн судалгаанд тусгасан.Манай компанийн хувьд 2015 ондоо ойролцоогоор нэмж 3-4 удаа үнэт цаас гаргаж ажиллахаар төлөвлөсөн байгаа.
Системийн шинэчлэл гэдэгт манай компанийн хувьд бүтцийн санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэх бодлогыг хэлж байна уу гэж ойлгож байна. Олон улсын санхүүгийн зах зээлийн нэг хэсэг нь хөрөнгийн зах зээлд суурилсан байдаг. Хөрөнгийн зах зээлийн нэг давуу тал нь эдийн засгийг хөгжүүлж , өсгөхөд чухал үүрэгтэй урт хугацаатай санхүүжилтийн тогтолцооны суурь нь болдог. Хөрөнгийн зах зээлийн хөгжил нь хэр ахисан байхаас шалтгаалан компаниудын санхүүжилтийн эх үүсвэрийн бүтэц төрөлжиж, урт хугацаанд эрсдэл, зардал багатай, тогтвортой хөрөнгийн эх үүсвэрийг ашиглаж, ашигт ажиллагаагаа нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Иймд манай улсын эдийн засгийн хувьд хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн гарааны эхэнд явж байна гэж хэлж болохоор байгаа. Тухайлбал УИХ-аас 2013 оны 5-р сард Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийн шинэчилсан найруулгыг батлаж, түүнийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой Хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хуулийг баталсан. Манай компанийн үйл ажиллагааны эрх зүйн гол тулгуур хууль бол 2010 онд батлагдсан Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль юм.
2013 оны 6 сарын 14-нд хөтөлбөр эхэлснээс хойш нийт олгосон зээлийн 77%-ийг Улаанбаатар хотод олгосон бол “МИК ОССК” ХХК-ийн худалдаж авсан зээлийн багцын 70 орчим хувийг Улаанбаатар хотод олгосон зээлүүд, үлдсэн 30 хувь нь орон нутгийн орон сууцны зээлүүд эзэлж байгаа.
Орон нутагт орон сууцны барилга барих төслүүд сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй хэрэгжиж эхлэсэн тул 2014 оны эцэст хожуу гаргасан ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хувьд орон нутгийн зээлүүд илүү жин дарж байгаа юм.
