Монголын Ипотекийн Корпорацийн захирал Д.Гантөгстэй Хөрөнгийн биржид гаргасан нээлттэй хувьцаа болон ипотекийн зээлийн асуудлаар ярилцлаа.
-Монголын Ипотекийн Корпораци нь Хөрөнгийн бирж дээр нээлттэй хувьцаа гаргасан байна. Энэ хувьцааны ач холбогдол юу байв. Чухам ямар шалтгаанаар хувьцаа гаргах шийдэлд хүрэв?
-Манай компани анх 2006 онд үүсгэн байгуулагдсан. Орон сууцны зээлийг банкны салбарт олгож эхэлсэн хамгийн идэвхтэй үе нь 2000 он байдаг. Тэр үеэс хойш 15 жилийн хугацаанд банкууд орон сууцны зээлийг олголоо. Энэ хугацаанд нийт орон сууцны зээлийн хэмжээ 3.3 их наяд хүрсэн. Анх барилгын зээлийг олгож эхлэхэд, тухайлбал 2003 он гэхэд нийт зээлийн хэмжээ 260 тэрбум төгрөгтэй тэнцэж байсан. Түүнээс хойш 13 жилийн хугацаанд орон сууцны зээлийн томоохон зах зээл бий болж эхэлсэн учраас 2006 онд манай компанийг барууны туршлагатай дүйцүүлж байгуулах шийдвэр гаргаж байсан юм. 10 банк нийлж, 200 сая төгрөгийн дүрмийн сантай анх байгуулсан түүхтэй. Манай корпорацийн өөрийн хөрөнгө ойролцоогоор 40 тэрбумд хүрсэн. Хувьцаа эзэмшигчид хуралдаад цаашдаа зах зээлээ хөгжүүлэхийн тулд энэ компани өөрийн хувьцаат хөрөнгөө нэмэгдүүлэх нь зөв гэж үзсэн. Ингээд хувьцаат компани болгох шийдвэр гаргасны дараа Санхүүгийн зохицуулах хороо болон Хөрөнгийн биржид судалгаа хийлээ. 2015 оны гуравдугаар сараас хойш бүх бэлтгэлээ хангаад өнөөдөр Хувьцаат компани болох зөвшөөрлөө аваад явж байна. Хувьцаат компани болсны давуу тал, ач холбогдол олон бий. Дээр хэлсэнчлэн, өөрийн хөрөнгөө нэмэгдүүлэх давуу талтай. Хоёрдугаарт, нээлттэй ил тод байдлыг хангасан сайн засаглалтай компани болох том зорилготой.
-Андеррайтер компанийг ямар шалгуураар сонгосон юм бэ. Банкуудад ямар шалгуур тавив?
-Андеррайтер компаниа сонгохын тулд таван компанид урилга хүргүүлсэн. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос бүх зөвшөөрлөө авсан байх, үйл ажиллагаа явуулж байсан түүхтэй, өөрийн хөрөнгө нь хангалттай байх гэсэн шалгуурыг тавьсан байгаа. Манай компанийн гаргаж байгаа хувьцааг зах зээл дээр амжилттай арилжаалах боломжтой компани байх ёстой гэж үзсэн. Өөрийн хөрөнгийн хэмжээ нь нэг тэрбум төгрөгөөс дээш байгаа андеррайтер компаниудыг судлаад топ таван банкинд урилга хүргүүлсэн. Компаниудыг ирсэн саналыг тендерийн хороогоор оруулж дүгнээд “TDB capital” компанийг сонгосон. Яагаад гэвэл, тэдний бидэнд өгсөн нөхцөл хамгийн хямд, боломжийн байсан юм.
-Нийгэм улс төрийн олон янзын шийдвэрээс болж барилгын салбарын зах зээлд олон янзын эрсдэл бий болно. Эрсдэлийг хэрхэн тооцоолсон бол гэдэг нь сонирхолтой байна?
-Өчигдөр /өнгөрсөн мягмар гараг/ андеррайтер компанитайгаа хамтраад үнэт цаасныхаа танилцуулгыг нэлээд өргөн хүрээнд хийсэн. Хамгийн том асуудал нь эрсдэлийн удирдлагын тогтолцоо хэр зэрэг хөгжсөн компани вэ гэдгийг сонирхож байсан. Олон улсын болон монголын зах зээлд эрсдэлийг хэрхэн удирдаж компаниа цаашдаа хөгжүүлэх вэ гэдэг нь анхаарах татах нь мэдээж. Манай компанийн ТУЗ эрсдэлийг бүрэн хянаж, сард нэг удаа энэ асуудлаар хуралддаг. Мөн дотоод аудитын алба компани дотор болж буй бизнесийн үйл ажиллагааг алхам тутамд хянаж, эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэхэд анхаарч, хяналт шалгалт хийгээд явдаг. Бүтэн жилийн төлөвлөгөө гаргаад, түүнийхээ дагуу хяналтаа тавьдаг гэж ойлгож болно. Мөн ТУЗ-ийн дэргэд Эрсдэлийн удирдлагын хороо гэж байгаа. Томоохон хэмжээний асуудлыг эхний ээлжинд заавал энэ хороогоор хэлэлцүүлж, бэлтгэл ажил, гарч болзошгүй эрсдэлийг хангалттай хэмжээнд тооцсон уу гэдгээ хянах юм. Түүнчлэн, компанийн дотоод гүйцэтгэх удирдлагын дотоод зохион байгуулалтын хүрээнд Эрсдэлийн удирдлагын газар гэж ажилладаг. 10 хүнтэй газар хоёр үндсэн үүрэгтэй ажилладаг юм. Гаргаж байгаа бондын цаана байгаа зээлийн баталгааг хянах ажлыг тэд хийдэг. Хэн гэдэг зээлдэгч хэзээ төлбөрөө хийх ёстой байгаад төлөөгүй вэ гэдгийг хянаад явдаг гэсэн үг. Сард нэг удаа бонд эзэмшигчдийг төлөөлж буй ТУЗ-д орон сууцны зээлдэгч нарын төлбөрийн чадвар сайн байна уу, эрсдэлтэй байна уу, хувьцааны хөрөнгө баталгаатай эсэх асуудлыг хэлэлцэж, тодорхой шийдвэр гаргадаг. Эрсдэлийн удирдлагын газрын нөгөө нэг чиг үүрэг нь өдөр тутмын зах зээлийн эрсдэл, өөрчлөлт, зээлийн багцын эсрэг орон сууцны үнийн зах зээлд ямар хөдөлгөөн хийгдэж байгааг хянадаг байгаа. Зээлдэгчийн шалгуур үзүүлэлт, мэдээлэл нь үнэн зөв эсэхийг хянана. Эдгээр асуудлаа манайх актив пасивын хороогоор хэлэлцдэг юм. Зээл олгож буй банкны өөрийн хөрөнгө, эдийн засгийн нөхцөл байдлыг ч Эрсдэлийн удирдлагын газар хянадаг байгаа.
-Барууны орнуудын жишгээр анх байгуулагдсан гэж та хэллээ. Барууны орнуудын хувьцаа гаргаж байсан туршлага, алдаа оноог мэдээж судалсан байх?
-Барууны жишгээр байгуулагдсан гэдэг утгаараа Олон улсын санхүүгийн байгууллагуудтай техникийн туслалцааны гэрээ байгуулаад боловсон хүчнээ бэлтгэсэн. Тэр хүрээнд Барилга хот байгуулалтын яаманд хэд хэдэн ажлын хэсэг байгуулагдаж 2010 онд Хөрөнгөөр баталгаажсан баталгаат үнэт цаасны тухай хуулийн төслийг УИХ-аар батлуулаад явсан. Яаманд байгуулагдсан ажлын хэсэг олон ч орны туршлага судлахаар явж байсан юм. Нэг хэсэг нь АНУ, нөгөө хэсэг нь Германы үнэт цаасаар баталгаажсан компаниудын туршлагыг судалсан. Хамгийн сүүлд үнэт цаас гаргах үйл ажиллагааг хамгийн идэвхтэй хэрэгжүүлээд явж байгаа Зүүн өмнөд азийн орнуудын туршлагыг судлахаас ажлын хэсэг байгуулж, хоёр баг явуулсан байгаа. Эдгээр улс орнуудтай харьцуулаад үзэхэд манай компанийн үйл ажиллагаа ижил төвшинд явагдаж байгаа. Техникийн туслалцааны хүрээнд сайжруулах зүйл олон байна.
-Орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтээс олон зүйл шалтгаална. Барилгын салбарын хэмжээнд чанаргүй зээл өслөө гэж ярьж байна. Банкны зээл хумигдахаар барилгын салбар дампуурна гэсэн мэдээлэл цацагдах боллоо?
-Асуудлыг ул суурьтай дүгнэж бичих шаардлагатай гэдгийг онцолж хэлье. 2015 оны байдлаар барилгын салбарын зээлийн чанар бага зэрэг муудсан. Хугацаа хэтэрсэн, хугацаандаа зээлээ төлж чадахгүй зээлдэгчийн тоо нэмэгдэж байгаа. Монголбанкнаас хугацаа хэтэрсэн чанаргүй зээлийн тоо өсч байгаа шүү гэдэг мэдээллийг гаргадаг. Энэ бол олон түмэнд нээлттэй мэдээлэл. Гэхдээ үүнийг хэрхэн тайлбарлах, бизнесийн үйл ажиллагаанд яаж хэрэглэх вэ гэдэг нь ондоо асуудал. Чанаргүй зээл яагаад өсч байгааг ул суурьтай судламаар байгаа юм. Олон талын судалгаанаас харахад эдийн засаг маань өөрөө бүтцээрээ уул уурхай, эрдэс баялгийн бүтээгдэхүүнд суурилсан түүхий эдийн үнэ ханшаас хамааралтай болсон байсан. Түүнээс болоод дэлхий даяар олон улсын худалдааны нөхцөл муудаж, түүхий эдийн биржийн үнэ буурч байгаа нь манайд нөлөөлж байгаа хэрэг. Маш олон компани эрдэс баялгийн экспортоор санхүүжиж үйл ажиллагаагаа явуулдаг. Өөдрөг түүхий эдийн үнэ ханшид суурилсан бизнесийн үйл ажиллагаа явуулж байсан ч орж ирэх бэлэн мөнгөний хэрэгцээ муудаад ирэхээр банкнаас авсан зээлээ төлөхөд хэцүү болж эхэлсэн. Нэг байгууллага, нөгөө байгууллагадаа зээл өгөхдөө уул уурхайн бүтээгдэхүүн цаашид буурахгүй, энэ хэмжээнд байна гэж тооцоолсноос болж хоёр тал төлбөрийн чадварын хүндрэлд орох магадлалтай байгаа юм. Гуравдагч тал буюу орлого хүлээж байсан улсын төсөвт уул уурхайгаас хүлээж байсан орлого тасрах нөхцөл байдал ч бий болсон. Хэн хэндээ ч хүндрэл үүсч байгаа. Үүнийг иргэдэд зөвөөр тайлбарлах ёстой. Хэн нэг компани, банкны буруу биш.
-Үндсэн хуулийн цэц Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зүйл заалтууд Үндсэн хуулийн зарим зүйл заалтыг зөрчсөн байна гэсэн дүгнэлт гаргасан байгаа. Энэ шийдвэрээс болж банкууд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээ зогсооход хүрсэн гэх юм. Үнэхээр энэ шийдвэрээс шалтгаалав уу?
-Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны хууль бол банкуудын үндсэн үйл ажиллагааны нэг суурь. Иргэн банкинд очоод зээл авахдаа заавал нэг зүйлийг барьцаалдаг. Энэ нь хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулиар зохицуулагдсан байдаг. Банк барьцаагүй зээл олгохыг хориглосон байдаг. Тэгэхээр банк заавал барьцаа авч байж зээл олгодог жамтай, хуультай. Энэ хоёр хуулийн хэрэгжилтийг хангаж байгаа нь Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль байсан. Тэр хуулийг баталснаас хойш долоон жил орчим дагаж мөрдсөн. Банк итгэлцлийн байгууллага учраас зээлдэгчид мөнгө зээлүүлсэн байсан. Гэтэл барьцааных нь хуулийн зүйл заалтад өөрчлөлт оруулах шийдвэр гарсан учраас банкууд эрсдэлээ тооцоод зээлээ зогсоохоос өөр аргагүй байсан. Та тухайлбал орон сууцны зээл авсан бол орон сууцаа барьцаалсан гэрээ байгуулна. Цалингийн зээл авахад ч гэсэн байгууллагын дарга, нягтлан энэ хүн тэдэн төгрөгийн цалин авдаг, тэр нь танай дансанд ордог юм гэсэн барьцааг өгдөг. Барьцааны хуульд том өөрчлөлт орох нь тодорхой байгаа. Түүнийг хэрхэн шийдэх вэ гэдгийг хүлээхээс өөр аргагүй. Банкууд нэг хэсэгтээ харзнах нь зүйтэй гэсэн шийдвэрт хүрсэн. Шинээр гарсан эрхзүйн орчин хэрхэн батлагдаж гарч ирэхээс шалтгаалж өөрийн өдөр тутмын үйл ажиллагаанд хэрэглэж буй гэрээндээ өөрчлөлт оруулах уу гэдгээ шийднэ.
-Ямар нэг гарц байхгүй гэсэн үг үү?
-Аль нэг банк бид зээлээ үргэлжлүүлээд олгоно гэсэн шийдвэр гаргах эсэхийг хэлж мэдэхгүй юм. Бид хууль тогтоодог байгууллага биш. Баталсан хуулийг хэрэгжүүлдэг, дагаж мөрддөг байгууллагууд учраас тодорхойгүй орчныг тодорхой болтол нь хүлээхээс өөр аргагүй. Хадгаламж эзэмшигчдийн мөнгийг найдвартай хамгаална гэсэн атлаа тэр мөнгийг нь найдваргүй орчинд, тэр тусмаа найман хувийн зээл гэсэн ийм том хэмжээний хөтөлбөрт оруулж эрсдэл үүсгэх эрх банкуудад байхгүй.
-Банкуудын өөрийнх нь төлбөрийн чадвар хэвийн гэсэн үг үү?
-Сайн байгаа. Найман хувийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх Засгийн газрын журам, Монголбанкнаас банкуудтай байгуулсан гэрээ дүрэм журам хэвийн байгаа. Гарцаагүй хуулийн том өөрчлөлтийн асуудлаас болж түр зогссон.
-Голомт банк Барилга хот байгуулалтын яамтай найман хувийн зээлийг үргэлжлүүлэх гэрээг үзэглэсэн. Гэхдээ урьдчилгаа 20 хувьд банк, салбар яам өөрөө батлан даалт гаргах боломжтой гэсэн асуудлыг ярилаа. Энэ хэр боломжтой вэ?
-Салбар яамны өөрийнх нь төсөв дээр баталгаа гаргах, тодорхой хөрөнгө тусгаарлах асуудал миний мэдэж байгаагаар энэ оны төсөвт байгаагүй. Сангийн яамнаас улсын төсвийг батлуулахдаа энэ асуудлыг тусгаж өгсөн гэж дуулсан. Гэхдээ түүнийг Сангийн яамнаас асуусан нь дээр байх. Барилга хот байгуулалтын яам дангаараа тийм шийдвэр гаргаж, баталгаа гаргах эрхгүй. Байгууллагын эрхзүйн зохицуулалтын хүрээнд Сангийн яам энэ асуудлыг хариуцна. Барилгын компаниуд өөрсдөө аль нэг банктай нийлээд баталгааны сан байгуулаад хамтын ажиллагаагаар зохицуулна гэдэг нь нээлттэй. Гэхдээ найман хувийн хөтөлбөрт оруулж болох уу гэдгийг Засгийн газрын анхны журам, Монголбанкны банкуудтай хийсэн гэрээ журамд тусгасны дараа өөрсдийнхөө ТУЗ болон хувьцаа эзэмшигчдийн байр суурийг сонсч байж шийднэ. Үнэт цаас гаргах уу гэдгийг шийднэ гэсэн үг. Манай байгууллага зээл олгодоггүй. Үнэт цаас гаргах үүрэгтэй байдаг. Хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлнэ гэж компанийн зорилготой тусгаад, үнэт цаасаа 20 жилийн хугацаатай гаргаад явж байгаа. Хоорондоо маш нягт уялдаатай бүхэл бүтэн том салбарыг хамарсан хөтөлбөр учраас найман хувийн зээлтэй холбоотой асуудлыг урьдчилж хэлэх боломжгүй байна. Үнэт цаасаа хэзээ гаргах вэ гэдэг нь тухай үеийн очиж судлах тэр үед бий болсон орон сууцны зээлээс шалтгаалдаг. Арилжааны банкны 20 хувийн зээлийн батлан даалт, иргэн 30 хувиа төлж үү гэдгийг дараа нь судладаг учраас өнөөдөр хэлж мэдэхгүй байна.
-Төрийн орон сууцны корпораци өөрийн барьсан байрандаа баталгаа гаргах тухай ярьсан байна лээ. Энэ боломжтой гэсэн үг үү?
-Боломжтой. Гэхдээ банк, барилгын компани хоорондоо ямар хэлцэл хийсэн бэ гэдгээс шалтгаална. Банкны баталгаа ямар хэлбэрээр биежсэн байгааг харна. Баталгааны сан хаан байх юм, ямар журмаар тэр сангаас иргэний авсан зээлийг банк өөрөө хариуцаж байгаа, ямар нөхцөлд баталгаа гаргасан сангаас зээлдэгчийн өмнөөс сан төлбөр хийх вэ гэдгийг нарийн мэдэхгүй байна. Мэдээлэл аваагүй байна.
-Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох нь эрсдэлтэй гэж ярьдаг эдийн засагчид олон бий. Таны хувьд 10 хувь болгох асуудлыг ямар өнцгөөс харж байна?
-30 хувийн хуримтлал бий болгосон хүн тодорхой хэмжээнд ажил орлоготой, нийгэмд өөрийгөө аваад явах чадалтай гэдгийг үнэлэх том үнэлгээ. Хоёрдугаарт, тэр хүн 30 хувиа төлсөн бол өөрт ирэх зээлийн ачаалал хамаагүй бага байна гэдгийг ойлгож байгаа байх. 100 сая төгрөгийн байр авлаа гэхэд эхлээд 30 саяа төлж, дараа нь 70 сая төгрөгийн зээл өрхийн орлогод хамаагүй бага тусна. Хэрэв 10 хувийн урьдчилгаа төлнө гэвэл 90 сая төгрөг өөртөө ачаалал болгож авна гэсэн үг. Ачаалал ихсэнэ гэсэн үг. Тиймээс 10 хувийг төлж байртай болж байгаа бол өөртөө маш итгэлтэй байх ёстой. Миний цалингийн орлогын тэдэн хувь нь зээлд явна, байгууллагадаа тогтвор суурьшилтай ажиллана, оны эцэст шагнал урамшуулал авна, ажлаа алдахгүйн тулд хариуцлагатай байх ёстой гэх мэтчилэн хариуцлага өндөр болно гэдгийг ойлгох ёстой.
-Орон сууцны зах зээл хэт хөөсөрсөн байсан гэх шүүмжлэл байдаг. Харин хямралын ч юм уу, эсвэл зах зээл ханаснаар хөрсөндөө бууж байна гэдэг. Үнийн индексийн судалдааг та бүхэн хийдэг үү. Үнэхээр бууралт ажиглагдаж байна уу?
-Орон сууцны үнийн индексийг 2013 оноос хойш статистикийн аргаар судалгаа хийгээд олон нийтэд нээлттэй мэдээлдэг болсон. 2013 оноос хойш өдөр тутам зах зээл дээр байр худалдан авч байгаа хэрэглэгч, байраа худалдаж буй барилгын компанийн үнийн судалдааг хийдэг мэргэжлийн байгууллагууд олон болсон.Статистикийн аргаар тооцоолж үнийн индексийг гаргадаг. Тэр индексээр орон сууцны үнэ 2013 оны найм, есдүгээр сар хамгийн өндөр өсөлттэй байсан. Тэрнээс хойш байрны үнэ 10 хувиар буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Энэ бол ерөнхий индекс. Нийслэл хотын зургаан дүүрэгт хийсэн шинэ болон хуучин байрны судалдаагаар авч үздэг учраас нэлээд том төлөөллийг бий болгодог. Хүмүүс хуучин байр авах сонирхолгүй болсон учраас хуучин байрны үнэ хурдан буурч байгаа. Шинэ байрны үнэ буурч байгаа ч хурдац харагдахгүй байгаа. Сүүлийн үеийн мэдээллээр бол ам.метрийн үнэ 2 сая 100 мянган төгрөгийн үнэтэй байна лээ.
-Цаашид буурах болов уу?
-Орон сууцны зах зээлд судалгаа хийдэггүй учраас хэлж мэдэхгүй юм. Гэхдээ байр авах эрэлт байгаа гэсэн судалгааг салбар яам гаргасан байна лээ. Зах зээлд худалдан авагчаа хүлээсэн байр нь байгаа. Эрэлт, нийлүүлэлт байгаа учраас мэдээж буурах хандлагатай байх болов уу. Ирэх гурван жилд 80 ам.метрээс доошгүй орон сууц 30 гаруй мянган байр байна. 10 хувиа төлөх, 30 хувиа төлөөд орох боломжтой иргэдийн судалгааг салбар яам гаргасан байх. Түүхчилсэн мэдээллээс харвал, 2015 оны аравдугаар сарын байдлаар 79 тэрбум төгрөгийн найман хувийн орон сууцны зээлийг иргэд 30 хувиа төлөөд авсан тоон мэдээлэл бий.
Эх сурвалж: www.mminfo.mn
Сэтгүүлч Б.Өнөртогтох
Монголын Ипотекийн Корпорацийн захирал Д.Гантөгстэй Хөрөнгийн биржид гаргасан нээлттэй хувьцаа болон ипотекийн зээлийн асуудлаар ярилцлаа.
-Монголын Ипотекийн Корпораци нь Хөрөнгийн бирж дээр нээлттэй хувьцаа гаргасан байна. Энэ хувьцааны ач холбогдол юу байв. Чухам ямар шалтгаанаар хувьцаа гаргах шийдэлд хүрэв?
-Манай компани анх 2006 онд үүсгэн байгуулагдсан. Орон сууцны зээлийг банкны салбарт олгож эхэлсэн хамгийн идэвхтэй үе нь 2000 он байдаг. Тэр үеэс хойш 15 жилийн хугацаанд банкууд орон сууцны зээлийг олголоо. Энэ хугацаанд нийт орон сууцны зээлийн хэмжээ 3.3 их наяд хүрсэн. Анх барилгын зээлийг олгож эхлэхэд, тухайлбал 2003 он гэхэд нийт зээлийн хэмжээ 260 тэрбум төгрөгтэй тэнцэж байсан. Түүнээс хойш 13 жилийн хугацаанд орон сууцны зээлийн томоохон зах зээл бий болж эхэлсэн учраас 2006 онд манай компанийг барууны туршлагатай дүйцүүлж байгуулах шийдвэр гаргаж байсан юм. 10 банк нийлж, 200 сая төгрөгийн дүрмийн сантай анх байгуулсан түүхтэй. Манай корпорацийн өөрийн хөрөнгө ойролцоогоор 40 тэрбумд хүрсэн. Хувьцаа эзэмшигчид хуралдаад цаашдаа зах зээлээ хөгжүүлэхийн тулд энэ компани өөрийн хувьцаат хөрөнгөө нэмэгдүүлэх нь зөв гэж үзсэн. Ингээд хувьцаат компани болгох шийдвэр гаргасны дараа Санхүүгийн зохицуулах хороо болон Хөрөнгийн биржид судалгаа хийлээ. 2015 оны гуравдугаар сараас хойш бүх бэлтгэлээ хангаад өнөөдөр Хувьцаат компани болох зөвшөөрлөө аваад явж байна. Хувьцаат компани болсны давуу тал, ач холбогдол олон бий. Дээр хэлсэнчлэн, өөрийн хөрөнгөө нэмэгдүүлэх давуу талтай. Хоёрдугаарт, нээлттэй ил тод байдлыг хангасан сайн засаглалтай компани болох том зорилготой.
-Андеррайтер компанийг ямар шалгуураар сонгосон юм бэ. Банкуудад ямар шалгуур тавив?
-Андеррайтер компаниа сонгохын тулд таван компанид урилга хүргүүлсэн. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос бүх зөвшөөрлөө авсан байх, үйл ажиллагаа явуулж байсан түүхтэй, өөрийн хөрөнгө нь хангалттай байх гэсэн шалгуурыг тавьсан байгаа. Манай компанийн гаргаж байгаа хувьцааг зах зээл дээр амжилттай арилжаалах боломжтой компани байх ёстой гэж үзсэн. Өөрийн хөрөнгийн хэмжээ нь нэг тэрбум төгрөгөөс дээш байгаа андеррайтер компаниудыг судлаад топ таван банкинд урилга хүргүүлсэн. Компаниудыг ирсэн саналыг тендерийн хороогоор оруулж дүгнээд “TDB capital” компанийг сонгосон. Яагаад гэвэл, тэдний бидэнд өгсөн нөхцөл хамгийн хямд, боломжийн байсан юм.
-Нийгэм улс төрийн олон янзын шийдвэрээс болж барилгын салбарын зах зээлд олон янзын эрсдэл бий болно. Эрсдэлийг хэрхэн тооцоолсон бол гэдэг нь сонирхолтой байна?
-Өчигдөр /өнгөрсөн мягмар гараг/ андеррайтер компанитайгаа хамтраад үнэт цаасныхаа танилцуулгыг нэлээд өргөн хүрээнд хийсэн. Хамгийн том асуудал нь эрсдэлийн удирдлагын тогтолцоо хэр зэрэг хөгжсөн компани вэ гэдгийг сонирхож байсан. Олон улсын болон монголын зах зээлд эрсдэлийг хэрхэн удирдаж компаниа цаашдаа хөгжүүлэх вэ гэдэг нь анхаарах татах нь мэдээж. Манай компанийн ТУЗ эрсдэлийг бүрэн хянаж, сард нэг удаа энэ асуудлаар хуралддаг. Мөн дотоод аудитын алба компани дотор болж буй бизнесийн үйл ажиллагааг алхам тутамд хянаж, эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэхэд анхаарч, хяналт шалгалт хийгээд явдаг. Бүтэн жилийн төлөвлөгөө гаргаад, түүнийхээ дагуу хяналтаа тавьдаг гэж ойлгож болно. Мөн ТУЗ-ийн дэргэд Эрсдэлийн удирдлагын хороо гэж байгаа. Томоохон хэмжээний асуудлыг эхний ээлжинд заавал энэ хороогоор хэлэлцүүлж, бэлтгэл ажил, гарч болзошгүй эрсдэлийг хангалттай хэмжээнд тооцсон уу гэдгээ хянах юм. Түүнчлэн, компанийн дотоод гүйцэтгэх удирдлагын дотоод зохион байгуулалтын хүрээнд Эрсдэлийн удирдлагын газар гэж ажилладаг. 10 хүнтэй газар хоёр үндсэн үүрэгтэй ажилладаг юм. Гаргаж байгаа бондын цаана байгаа зээлийн баталгааг хянах ажлыг тэд хийдэг. Хэн гэдэг зээлдэгч хэзээ төлбөрөө хийх ёстой байгаад төлөөгүй вэ гэдгийг хянаад явдаг гэсэн үг. Сард нэг удаа бонд эзэмшигчдийг төлөөлж буй ТУЗ-д орон сууцны зээлдэгч нарын төлбөрийн чадвар сайн байна уу, эрсдэлтэй байна уу, хувьцааны хөрөнгө баталгаатай эсэх асуудлыг хэлэлцэж, тодорхой шийдвэр гаргадаг. Эрсдэлийн удирдлагын газрын нөгөө нэг чиг үүрэг нь өдөр тутмын зах зээлийн эрсдэл, өөрчлөлт, зээлийн багцын эсрэг орон сууцны үнийн зах зээлд ямар хөдөлгөөн хийгдэж байгааг хянадаг байгаа. Зээлдэгчийн шалгуур үзүүлэлт, мэдээлэл нь үнэн зөв эсэхийг хянана. Эдгээр асуудлаа манайх актив пасивын хороогоор хэлэлцдэг юм. Зээл олгож буй банкны өөрийн хөрөнгө, эдийн засгийн нөхцөл байдлыг ч Эрсдэлийн удирдлагын газар хянадаг байгаа.
-Барууны орнуудын жишгээр анх байгуулагдсан гэж та хэллээ. Барууны орнуудын хувьцаа гаргаж байсан туршлага, алдаа оноог мэдээж судалсан байх?
-Барууны жишгээр байгуулагдсан гэдэг утгаараа Олон улсын санхүүгийн байгууллагуудтай техникийн туслалцааны гэрээ байгуулаад боловсон хүчнээ бэлтгэсэн. Тэр хүрээнд Барилга хот байгуулалтын яаманд хэд хэдэн ажлын хэсэг байгуулагдаж 2010 онд Хөрөнгөөр баталгаажсан баталгаат үнэт цаасны тухай хуулийн төслийг УИХ-аар батлуулаад явсан. Яаманд байгуулагдсан ажлын хэсэг олон ч орны туршлага судлахаар явж байсан юм. Нэг хэсэг нь АНУ, нөгөө хэсэг нь Германы үнэт цаасаар баталгаажсан компаниудын туршлагыг судалсан. Хамгийн сүүлд үнэт цаас гаргах үйл ажиллагааг хамгийн идэвхтэй хэрэгжүүлээд явж байгаа Зүүн өмнөд азийн орнуудын туршлагыг судлахаас ажлын хэсэг байгуулж, хоёр баг явуулсан байгаа. Эдгээр улс орнуудтай харьцуулаад үзэхэд манай компанийн үйл ажиллагаа ижил төвшинд явагдаж байгаа. Техникийн туслалцааны хүрээнд сайжруулах зүйл олон байна.
-Орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтээс олон зүйл шалтгаална. Барилгын салбарын хэмжээнд чанаргүй зээл өслөө гэж ярьж байна. Банкны зээл хумигдахаар барилгын салбар дампуурна гэсэн мэдээлэл цацагдах боллоо?
-Асуудлыг ул суурьтай дүгнэж бичих шаардлагатай гэдгийг онцолж хэлье. 2015 оны байдлаар барилгын салбарын зээлийн чанар бага зэрэг муудсан. Хугацаа хэтэрсэн, хугацаандаа зээлээ төлж чадахгүй зээлдэгчийн тоо нэмэгдэж байгаа. Монголбанкнаас хугацаа хэтэрсэн чанаргүй зээлийн тоо өсч байгаа шүү гэдэг мэдээллийг гаргадаг. Энэ бол олон түмэнд нээлттэй мэдээлэл. Гэхдээ үүнийг хэрхэн тайлбарлах, бизнесийн үйл ажиллагаанд яаж хэрэглэх вэ гэдэг нь ондоо асуудал. Чанаргүй зээл яагаад өсч байгааг ул суурьтай судламаар байгаа юм. Олон талын судалгаанаас харахад эдийн засаг маань өөрөө бүтцээрээ уул уурхай, эрдэс баялгийн бүтээгдэхүүнд суурилсан түүхий эдийн үнэ ханшаас хамааралтай болсон байсан. Түүнээс болоод дэлхий даяар олон улсын худалдааны нөхцөл муудаж, түүхий эдийн биржийн үнэ буурч байгаа нь манайд нөлөөлж байгаа хэрэг. Маш олон компани эрдэс баялгийн экспортоор санхүүжиж үйл ажиллагаагаа явуулдаг. Өөдрөг түүхий эдийн үнэ ханшид суурилсан бизнесийн үйл ажиллагаа явуулж байсан ч орж ирэх бэлэн мөнгөний хэрэгцээ муудаад ирэхээр банкнаас авсан зээлээ төлөхөд хэцүү болж эхэлсэн. Нэг байгууллага, нөгөө байгууллагадаа зээл өгөхдөө уул уурхайн бүтээгдэхүүн цаашид буурахгүй, энэ хэмжээнд байна гэж тооцоолсноос болж хоёр тал төлбөрийн чадварын хүндрэлд орох магадлалтай байгаа юм. Гуравдагч тал буюу орлого хүлээж байсан улсын төсөвт уул уурхайгаас хүлээж байсан орлого тасрах нөхцөл байдал ч бий болсон. Хэн хэндээ ч хүндрэл үүсч байгаа. Үүнийг иргэдэд зөвөөр тайлбарлах ёстой. Хэн нэг компани, банкны буруу биш.
-Үндсэн хуулийн цэц Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зүйл заалтууд Үндсэн хуулийн зарим зүйл заалтыг зөрчсөн байна гэсэн дүгнэлт гаргасан байгаа. Энэ шийдвэрээс болж банкууд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээ зогсооход хүрсэн гэх юм. Үнэхээр энэ шийдвэрээс шалтгаалав уу?
-Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны хууль бол банкуудын үндсэн үйл ажиллагааны нэг суурь. Иргэн банкинд очоод зээл авахдаа заавал нэг зүйлийг барьцаалдаг. Энэ нь хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулиар зохицуулагдсан байдаг. Банк барьцаагүй зээл олгохыг хориглосон байдаг. Тэгэхээр банк заавал барьцаа авч байж зээл олгодог жамтай, хуультай. Энэ хоёр хуулийн хэрэгжилтийг хангаж байгаа нь Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль байсан. Тэр хуулийг баталснаас хойш долоон жил орчим дагаж мөрдсөн. Банк итгэлцлийн байгууллага учраас зээлдэгчид мөнгө зээлүүлсэн байсан. Гэтэл барьцааных нь хуулийн зүйл заалтад өөрчлөлт оруулах шийдвэр гарсан учраас банкууд эрсдэлээ тооцоод зээлээ зогсоохоос өөр аргагүй байсан. Та тухайлбал орон сууцны зээл авсан бол орон сууцаа барьцаалсан гэрээ байгуулна. Цалингийн зээл авахад ч гэсэн байгууллагын дарга, нягтлан энэ хүн тэдэн төгрөгийн цалин авдаг, тэр нь танай дансанд ордог юм гэсэн барьцааг өгдөг. Барьцааны хуульд том өөрчлөлт орох нь тодорхой байгаа. Түүнийг хэрхэн шийдэх вэ гэдгийг хүлээхээс өөр аргагүй. Банкууд нэг хэсэгтээ харзнах нь зүйтэй гэсэн шийдвэрт хүрсэн. Шинээр гарсан эрхзүйн орчин хэрхэн батлагдаж гарч ирэхээс шалтгаалж өөрийн өдөр тутмын үйл ажиллагаанд хэрэглэж буй гэрээндээ өөрчлөлт оруулах уу гэдгээ шийднэ.
-Ямар нэг гарц байхгүй гэсэн үг үү?
-Аль нэг банк бид зээлээ үргэлжлүүлээд олгоно гэсэн шийдвэр гаргах эсэхийг хэлж мэдэхгүй юм. Бид хууль тогтоодог байгууллага биш. Баталсан хуулийг хэрэгжүүлдэг, дагаж мөрддөг байгууллагууд учраас тодорхойгүй орчныг тодорхой болтол нь хүлээхээс өөр аргагүй. Хадгаламж эзэмшигчдийн мөнгийг найдвартай хамгаална гэсэн атлаа тэр мөнгийг нь найдваргүй орчинд, тэр тусмаа найман хувийн зээл гэсэн ийм том хэмжээний хөтөлбөрт оруулж эрсдэл үүсгэх эрх банкуудад байхгүй.
-Банкуудын өөрийнх нь төлбөрийн чадвар хэвийн гэсэн үг үү?
-Сайн байгаа. Найман хувийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх Засгийн газрын журам, Монголбанкнаас банкуудтай байгуулсан гэрээ дүрэм журам хэвийн байгаа. Гарцаагүй хуулийн том өөрчлөлтийн асуудлаас болж түр зогссон.
-Голомт банк Барилга хот байгуулалтын яамтай найман хувийн зээлийг үргэлжлүүлэх гэрээг үзэглэсэн. Гэхдээ урьдчилгаа 20 хувьд банк, салбар яам өөрөө батлан даалт гаргах боломжтой гэсэн асуудлыг ярилаа. Энэ хэр боломжтой вэ?
-Салбар яамны өөрийнх нь төсөв дээр баталгаа гаргах, тодорхой хөрөнгө тусгаарлах асуудал миний мэдэж байгаагаар энэ оны төсөвт байгаагүй. Сангийн яамнаас улсын төсвийг батлуулахдаа энэ асуудлыг тусгаж өгсөн гэж дуулсан. Гэхдээ түүнийг Сангийн яамнаас асуусан нь дээр байх. Барилга хот байгуулалтын яам дангаараа тийм шийдвэр гаргаж, баталгаа гаргах эрхгүй. Байгууллагын эрхзүйн зохицуулалтын хүрээнд Сангийн яам энэ асуудлыг хариуцна. Барилгын компаниуд өөрсдөө аль нэг банктай нийлээд баталгааны сан байгуулаад хамтын ажиллагаагаар зохицуулна гэдэг нь нээлттэй. Гэхдээ найман хувийн хөтөлбөрт оруулж болох уу гэдгийг Засгийн газрын анхны журам, Монголбанкны банкуудтай хийсэн гэрээ журамд тусгасны дараа өөрсдийнхөө ТУЗ болон хувьцаа эзэмшигчдийн байр суурийг сонсч байж шийднэ. Үнэт цаас гаргах уу гэдгийг шийднэ гэсэн үг. Манай байгууллага зээл олгодоггүй. Үнэт цаас гаргах үүрэгтэй байдаг. Хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлнэ гэж компанийн зорилготой тусгаад, үнэт цаасаа 20 жилийн хугацаатай гаргаад явж байгаа. Хоорондоо маш нягт уялдаатай бүхэл бүтэн том салбарыг хамарсан хөтөлбөр учраас найман хувийн зээлтэй холбоотой асуудлыг урьдчилж хэлэх боломжгүй байна. Үнэт цаасаа хэзээ гаргах вэ гэдэг нь тухай үеийн очиж судлах тэр үед бий болсон орон сууцны зээлээс шалтгаалдаг. Арилжааны банкны 20 хувийн зээлийн батлан даалт, иргэн 30 хувиа төлж үү гэдгийг дараа нь судладаг учраас өнөөдөр хэлж мэдэхгүй байна.
-Төрийн орон сууцны корпораци өөрийн барьсан байрандаа баталгаа гаргах тухай ярьсан байна лээ. Энэ боломжтой гэсэн үг үү?
-Боломжтой. Гэхдээ банк, барилгын компани хоорондоо ямар хэлцэл хийсэн бэ гэдгээс шалтгаална. Банкны баталгаа ямар хэлбэрээр биежсэн байгааг харна. Баталгааны сан хаан байх юм, ямар журмаар тэр сангаас иргэний авсан зээлийг банк өөрөө хариуцаж байгаа, ямар нөхцөлд баталгаа гаргасан сангаас зээлдэгчийн өмнөөс сан төлбөр хийх вэ гэдгийг нарийн мэдэхгүй байна. Мэдээлэл аваагүй байна.
-Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох нь эрсдэлтэй гэж ярьдаг эдийн засагчид олон бий. Таны хувьд 10 хувь болгох асуудлыг ямар өнцгөөс харж байна?
-30 хувийн хуримтлал бий болгосон хүн тодорхой хэмжээнд ажил орлоготой, нийгэмд өөрийгөө аваад явах чадалтай гэдгийг үнэлэх том үнэлгээ. Хоёрдугаарт, тэр хүн 30 хувиа төлсөн бол өөрт ирэх зээлийн ачаалал хамаагүй бага байна гэдгийг ойлгож байгаа байх. 100 сая төгрөгийн байр авлаа гэхэд эхлээд 30 саяа төлж, дараа нь 70 сая төгрөгийн зээл өрхийн орлогод хамаагүй бага тусна. Хэрэв 10 хувийн урьдчилгаа төлнө гэвэл 90 сая төгрөг өөртөө ачаалал болгож авна гэсэн үг. Ачаалал ихсэнэ гэсэн үг. Тиймээс 10 хувийг төлж байртай болж байгаа бол өөртөө маш итгэлтэй байх ёстой. Миний цалингийн орлогын тэдэн хувь нь зээлд явна, байгууллагадаа тогтвор суурьшилтай ажиллана, оны эцэст шагнал урамшуулал авна, ажлаа алдахгүйн тулд хариуцлагатай байх ёстой гэх мэтчилэн хариуцлага өндөр болно гэдгийг ойлгох ёстой.
-Орон сууцны зах зээл хэт хөөсөрсөн байсан гэх шүүмжлэл байдаг. Харин хямралын ч юм уу, эсвэл зах зээл ханаснаар хөрсөндөө бууж байна гэдэг. Үнийн индексийн судалдааг та бүхэн хийдэг үү. Үнэхээр бууралт ажиглагдаж байна уу?
-Орон сууцны үнийн индексийг 2013 оноос хойш статистикийн аргаар судалгаа хийгээд олон нийтэд нээлттэй мэдээлдэг болсон. 2013 оноос хойш өдөр тутам зах зээл дээр байр худалдан авч байгаа хэрэглэгч, байраа худалдаж буй барилгын компанийн үнийн судалдааг хийдэг мэргэжлийн байгууллагууд олон болсон.Статистикийн аргаар тооцоолж үнийн индексийг гаргадаг. Тэр индексээр орон сууцны үнэ 2013 оны найм, есдүгээр сар хамгийн өндөр өсөлттэй байсан. Тэрнээс хойш байрны үнэ 10 хувиар буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Энэ бол ерөнхий индекс. Нийслэл хотын зургаан дүүрэгт хийсэн шинэ болон хуучин байрны судалдаагаар авч үздэг учраас нэлээд том төлөөллийг бий болгодог. Хүмүүс хуучин байр авах сонирхолгүй болсон учраас хуучин байрны үнэ хурдан буурч байгаа. Шинэ байрны үнэ буурч байгаа ч хурдац харагдахгүй байгаа. Сүүлийн үеийн мэдээллээр бол ам.метрийн үнэ 2 сая 100 мянган төгрөгийн үнэтэй байна лээ.
-Цаашид буурах болов уу?
-Орон сууцны зах зээлд судалгаа хийдэггүй учраас хэлж мэдэхгүй юм. Гэхдээ байр авах эрэлт байгаа гэсэн судалгааг салбар яам гаргасан байна лээ. Зах зээлд худалдан авагчаа хүлээсэн байр нь байгаа. Эрэлт, нийлүүлэлт байгаа учраас мэдээж буурах хандлагатай байх болов уу. Ирэх гурван жилд 80 ам.метрээс доошгүй орон сууц 30 гаруй мянган байр байна. 10 хувиа төлөх, 30 хувиа төлөөд орох боломжтой иргэдийн судалгааг салбар яам гаргасан байх. Түүхчилсэн мэдээллээс харвал, 2015 оны аравдугаар сарын байдлаар 79 тэрбум төгрөгийн найман хувийн орон сууцны зээлийг иргэд 30 хувиа төлөөд авсан тоон мэдээлэл бий.
Эх сурвалж: www.mminfo.mn
Сэтгүүлч Б.Өнөртогтох
