Монголын ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.
-Ярилцлагаа цагийн үеийн асуудлаас эхэлье. Эхний асуултад маань Монголын ипотекийн корпораци /МИК/-ийн гүйцэтгэх захирал гэхээс илүү эдийн засагч, санхүүч хүний хувьд хариулахыг хүсч байна. Ипотекийн найман хувийн зээл үргэлжлэхээр боллоо. Ингэхдээ хүүг наймаас тав болгож буулгах гэж байна. УИХ-ын дарга болон Монголбанкны зүгээс инфляц буурсан учраас таван хувь болгох боломж бүрдсэн гэж ярьж байгаа. Таны хувьд өнөөгийн эдийн засгийн нөхцөл байдлыг харахад хүүг бууруулах нөхцөл бүрдсэн үү. Хүүг бууруулахад эрсдэл гарах уу?
-Найман хувийн хүүгийн өгөөжийг маш олон талын оролцогчид хүртээд явдаг. Үүний нөгөө талд энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсний эрсдэлийн өртөг суусан. Өнөөдөр нэг иргэн зээлээ төлөөгүй бол тэр нь хөрөнгө оруулагч болон үнэт цаас эзэмшигчдэд алдагдал болдог. Цаг хугацаандаа мөнгөө олж авч чадаагүй учраас алдагдал үүсч байна гэсэн үг. Санхүүгийн зах зээл дээр цаг хугацаа алдах нь мөнгөний өртгийг нэмэгдүүлдэг. Цаг, минутаар ажилладаг өндөр мэдрэмжтэй зах зээл. Тиймээс хөрөнгө оруулагчид цаг хугацаандаа олох ёстой орлогоо нөхөхийн тулд эрсдэл хаана байна вэ гэдгийг судалдаг. Өнөөдөр орон сууцны зээл нэг хувийн алдагдалтай байх магадлалтай байгаа. Найман хувийн хүүгээс орлого олох боломжтой байсан бол долоон хувь болж буурна гэсэн үг. Хэрвээ хүүг таван хувь болгож буурууллаа гэхэд зээл авах нийгмийн хүрээлэл нь өөр хүмүүсээр нэмэгдэнэ. Найман хувийн зээлд сард 980 мянган төгрөгийн орлоготой өрх хамрагдах боломжтой байгаа. Хүүг таван хувь руу буулгахад өрхийн сарын орлогын энэ төвшин дагаад буурна. Үүнд нь ямар өрх орох вэ гээд бодвол, өмнө нь найман хувийн орон сууцны зээлд хамрагдаж чадаагүй өрх нэмж орж ирнэ. Энэ өрхүүдийн эрсдэл үүсгэх магадлал нь өөр, өөр байна. Нэгд, орон сууцны зээлийн нэг хувийн алдагдлыг өсгөх магадлалтай. Хүүг бууруулах шийдвэр гаргахдаа энэ эрсдэлийг хамгийн түрүүнд бодолцох ёстой. Хоёрт, инфляц өнөөдөр 1.9 хувьтай байгаа ч гэсэн ирээдүйд эдийн засаг өсөхөд эргээд өснө. Цаашид, урт хугацаанд инфляц хоёр хувийн төвшинд байх уу, тав байх уу, эсвэл найм болох уу гэдэг чинь нэг хүнээс, нэг салбараас хамааралгүй. Нийт эдийн засагт оролцож байгаа бүх байгууллагууд, хэрэглэгчид, төр засгийн бодлого Монголбанкны мөнгөний бодлого, уул уурхайн дэлхийн хөгжлийн чиг хандлага, манайхтай идэвхтэй худалдаа эрхэлдэг хоёр хөршийн эдийн засгийн бодлого зэрэг олон зүйл хоорондоо уялдаж нэг төвшинд очдог. Тиймээс инфляц буурлаа гэдэг ганцхан шалтгаанаар биш, өргөн хүрээнд харж шийдвэр гаргах хэрэгтэй. Үнэт цаасаа эрсдэлээс хамгаалахын тулд дотор нь ялгавартай хандах хэрэгтэй. Өндөр эрсдэл үүсгэхээр бүлэгт өндөр хүүтэй зээл олгож, бага эрсдэл үүсгэх бүлэгт нь бага хүүтэй зээл олгож, инфляцаас хамааралгүй нийгмийн хэсэгт бага хүүтэй зээл олгох зэргээр ялгавартай хандаж болно. Энэ нөлөөллийг тооцож байж шийдэх нь зөв юм.
-Тэгвэл одоо гүйцэтгэх захирлын тань хувьд найман хувийн хүүг тав болгож бууруулах асуудал дээр МИК ямар байр суурьтай оролцож, Засгийн газартай хэрхэн хамтарч байгааг асууя?
-Энэ асуудал дээр МИК ямар нэгэн эрх бүхий байгууллагуудын гаргадаг шийдвэрт шууд оролцоо байхгүй. Харин эрх бүхий байгууллагаас гаргасан шийдвэрийг хэрэгжүүлдэг байгууллага МИК мөн. Ингэхдээ маш өргөн хүрээтэй. Орон сууцны зээлийг багцалж, арилжааны банкуудаас үнэт цаас гаргуулж худалдаж авдаг байгууллага. Энэ худалдаж авч байгаа хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа үнэт цаас гаргадаг хэлбэр нь Монголын зах зээл дээр төдийлөн шинэ байгаа учраас иргэд, аж ахуйн нэгж ойлгохгүй байгаа тал бий. Ер нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг 2013 оны зургадугаар сард хэрэгжүүлж байхад МИК бэлтгэл ажлыг хангасан туршлагатай байгууллага байсан учраас хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэгчээр сонгогдсон. Үнэт цаасны чиглэлээр мэргэшсэн боловсон хүчинтэй, өмнө нь үл хөдлөх чиглэлийн үнэт цаас гаргасан туршлагатай байгууллага. Ипотекийн зээлийг хэрхэн хөгжүүлж, тогтвортой, тасралтгүй үнэт цаас гаргах замаар тогтолцоог үргэлжлүүлэх вэ гэдгийг хариуцсан ажиллаж байна.
-Барилга, хот байгуулалтын сайд З.Баянсэлэнгэ Засгийн газар Ипотекийн журамд өөрчлөлт оруулж найман хувийн хүүг тав болгох боломжтой болсон тухай мэдэгдсэн. Ингэхдээ 100 ам.метр хүртэлх байранд тав, 100-гаас дээш бол найман хувийн хүүтэй зээл өгнө гэж ярьсан. Танд энэ тал дээр мэдээлэл байна уу, ингэж ялгаварлаж болох уу?
-Нэг талаас Барилга, хот байгуулалтын яам журмаа танилцуулж Засгийн газраар хэлэлцүүлж урьдчилсан байдлаар хүүг бууруулах боломжтой гэсэн дүгнэлт гарсан гэж ойлгосон. Түүнээс биш, албажиж, тэгээд хариуцаж хэрэгжүүлдэг байгууллагуудад шийдвэр ирээгүй байгаа. Хүүг бууруулах асуудлыг Засгийн газар дангаараа шийдэхгүй. Гол нөлөөтэй, зах зээлээ мэдэрч саналаа оруулах байгууллага нь Монголбанк. Дээр нь арилжааны банкууд багтана. Банкууд өөрсдийнхөө байр суурийг Монголын банкны холбоогоор дамжуулж Монголбанк болон Засгийн газарт илэрхийлж байгаа байх. Засаг нь бие дааж, эсвэл банк бүр ингэж хэрэгжүүлнэ гэж тусдаа явах боломжгүй зах зээл л дээ. Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас нэг л байдаг. Тэнд хамрагдаж байгаа орон сууцны зээл болон барьцаа хөрөнгийг үнэт цаас болгоход нэг л стандарт баримталдаг. Тэр стандарт шаардлагыг хангаж байна уу, үгүй юү гэдгийг банк өөрөө шийдэхгүй. Заавал дээр дурдсан эрх бүхий байгууллагын зөвшилцлийн үр дүнд хэрэгжүүлэх ёстой. Нэг стандарт үзүүлэлтийн гол асуудлын нэг нь хүү. Хоёрт, байрны ам метрийн хэмжээ орж байгаа. Энэ үзүүлэлтүүд дээр банкууд янз бүрийн байр суурьтай байдаг. Энэ бүхнийг дүрэм, журамдаа тусгаж талууд зөвшилцөж тохиролцож, нэг дүрмээр л тоглох ёстой. Энгийнээр хэлэхэд, энэ зах зээл дээр улсаараа нэг баг болж тоглож байж ипотекийн хөтөлбөрийг эрсдэлгүй, амжилттай хэрэгжүүлнэ, илүү олон айл байртай болно.
-Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлснээс хойш МИК хэчнээн өрхийн байрыг баталгаажуулж үнэт цаас гаргасан байгаа вэ?
-Монголд нийт 780 гаруй мянган өрх амьдардгаас 200 мянга гаруй нь их, бага хэмжээгээр орон сууцны эрэлттэй гэсэн судалгааг Барилга, хот байгуулалтын яамнаас гаргасан. Одоогоор 68 мянган өрх ипотекийн хөтөлбөрт оролцох хүсэлтэй гэсэн байна. Мөнгөө бэлдээд барилгын компанитайгаа урьдчилсан байдлаар гэрээ хэлэлцээр хийж, урьдчилгаа төлбөрөө хуримтлуулж байгаа, урьдчилгаагаа төлсөн 31 мянган өрх байна гэсэн судалгаа гарсан. МИК бол нийтдээ 47500 өрхийн зээлийг худалдан авч үнэт цаас болгосон. Эдгээр өрхийн 75 хувь 2013 оноос хойш шинээр найман хувийн зээл авсан байна. Харин 2013 оноос өмнө орон сууцны зээлтэй байсан өрх 25 хувийг эзэлж байгаа. Арилжааны банкуудад нийтдээ 78 мянга гаруй өрхийн 3.4 их наяд төгрөгийн зээл бий.
-Ипотекээр баталгаажсан үнэт цаас хамгийн найдвартай, эрсдэлгүй учраас эх үүсвэр, мөнгө босгох бүрэн боломжтой гэж Монголбанкнаас хэлж байсан. Энэ тал дээр гаднаас хөрөнгө босгох боломж хэр байна вэ?
-Орон сууцны зээлийн үнэт цаас 20 жилийн хугацаатай. Энэ хугацаанд зээл авсан иргэд сар бүр өөрийнхөө цалингийн болон бизнесийн орлогоос тодорхой хэмжээний мөнгийг банкинд зээлийн эргэн төлөлтөд төвлөрүүлдэг. МИК-ийн үнэт цаасжуулсан 47 мянган өрхөөс цуглаж байгаа хөрөнгө нь манайхаас гаргасан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны төлбөрийн эх үүсвэр болдог. Өнгөрсөн жилийн хувьд гэхэд баталгаажсан үнэт цаасны менежментийг хэрэгжүүлж байгаа байгууллагын хувьд Монголбанк болон нийт гаргасан үнэт цаасны 10 хувийг эзэмшиж байгаа банкуудад 178 тэрбум төгрөгийг эргэж төлсөн. Ирээдүйд ийм хэмжээний төлбөрүүд хүлээгдэж байгааг илэрхийлж байгаа үнэт цаас гэсэн үг. Үүний өгөөжийг хүртмээр байна аа гээд гадна, дотнын хөрөнгө оруулагчид худалдаж авч болно. Худалдаж аваад эргээд гуравдагч этгээдэд санал болгох хэлцлүүд хийх боломж байгаа. Гагцхүү олон улсын стандартаар үнэт цаасанд рейтинг тогтоолгох ёстой. Тухайн үнэлгээг хийх шатлал нь олон улсын байгууллагуудын үнэлгээний шатлалаас давахгүй байх ёстой. Олон улсын зээлжих зэрэглэл тогтоодог байгууллагууд Монгол Улсын зээлжих зэрэглэлийг В2 байна гэж тогтоож өгсөн байгаа. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос гаргасан журмаар орон сууцны үнэт цаасны рейтингийг тусгай мэргэшсэн байгууллага тогтоож өгөх ёстой. Гэтэл өнөөдөр Монголд рейтинг тогтоодог мэргэшсэн байгууллага алга. Гаднын байгууллагуудаар хийлгэх гэхээр эрх зүйн орчинд өөрчлөлт оруулна, үнэт цаас нь зах зээлд гараад удаагүй байгаа, гаргасан байгууллага нь өөрийнхөө рейтингийг тогтоолгоогүй байгаа зэрэг нь нөлөөлж байна. Энэ бүх нарийн шатлалын дараа аль нэгэн гуравдагч этгээдэд үнэт цаасыг борлуулах боломжтой болно.
-Тэр нь цаг хугацааны хувьд хэзээ вэ?
-Ипотекийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд Монголбанкнаас гаргасан журам бий. Тэр журмаар бол орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эрсдэлгүй, найдвартай байдлыг шалгаж тестэлж мэдэхийн тулд гурван жилийн турш орон сууцны үнэт цаасыг нийтийн үйлчилгээнд оруулахыг хориглосон. Энэ хугацаа энэ оны арванхоёрдугаар сард дуусна. Үүний дараа үнэт цаасандаа рейтинг тогтоолгох асуудлыг ярина. Тэгээд үнэт цаасаа арилжаалж гадна, дотноос хөрөнгө босгохоо шийднэ.
-Ипотекийн зээл бол эргэн төлөлт сайтай, хамгийн сайн зээл гэж банкныхан хэлдэг. Эргэн төлөлт дээр сүүлийн үеийн мэдээлэл байна уу?
-Ипотекийн зээлийг 80 ам.метрээр хязгаарласан. Дунд болон бага орлоготой иргэдэд зориулсан үнэт цаасны эргэн төлөлтөд баталгаа болж байгаа зээлийн багцын чанар маш сайн үзүүлэлттэй яваа. Банкны салбарт чанаргүй зээлийн хувь хэмжээ өсвөл эдийн засаг муу байгаагийн дохио гэж үздэг. Ипотекийн зээл банкны салбарын чанаргүй зээлтэй харьцуулахад хувь хэмжээ бага. Ойролцоогоор 1.15 хувьтай байгаа бөгөөд нийт системийн хэмжээнд нийт зээлийн хоёр хувийг эзэлж байгаа.
-Ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг тогтвортой байлгах үүднээс Засгийн газраас Тэтгэврийн нөөц сангийн тухай хуулийн төслийг өргөн барьж, УИХ хэлэлцэж байгаа. Энэ хуулийн төслөөр бол одоогийн МИК-ийн хөрөнгийг Тэтгэврийн санг руу шилжүүлнэ гэж яриад байгаа. Энэ сантай МИК холбоотой ажиллана гэсэн үг үү?
-Засгийн газраас Тэтгэврийн санг Төрийн сангаас тусгаарлаж хөрөнгөжүүлэх судалгаа хийсэн юм билээ. Ажлын хэсэгт нь манай байгууллага оролцоогүй. Гэхдээ олон нийтэд гарсан мэдээлэлтэй уялдуулж харахад олон улсын жишгийг харсан, маш зөв шийдвэр шиг санагдсан. Олон мянган иргэдээс өнөөдөр цугларч байгаа байрны төлбөрийг Тэтгэврийн санд нь хуримтлуулж байгаад эргээд хөрөнгийн зах зээл, орон сууцны хөтөлбөрийг тогтвортой үргэлжлүүлэхэд зарцуулж, гаргаж байгаа үнэт цаасыг худалдаж авдаг болъё гэдэг бол их зөв тогтолцоо юм.
-Олон улсад Тэтгэврийн сангаасаа орон сууцны хөтөлбөрөө санхүүжүүлдэг тогтолцоо хэр олон байдаг вэ. Хөрөнгө оруулалт хийхэд Тэтгэврийг сангийн эх үүсвэрээ ашигладаг гэж сонссон?
-Өнөөдөр Тэтгэврийн санд хуримтлал үүсээгүй учраас МИК хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны эх үүсвэрийг шилжүүлнэ. Энэ эх үүсвэр Тэтгэврийн санд хуримтлагдсаар байгаад найман хувийн орон сууцны хөтөлбөрөө эргэн санхүүжүүлэх хэлбэр рүү орох юм. Олон улстай харьцуулж судалж үзсэн. 2013 оны судалгаагаар дэлхийн даяар 28 их наяд ам.доллартай Тэтгэврийн сангийн хөрөнгө байдаг. Энэ эх үүсвэрийг өндөр хөгжилтэй орнууд хөрөнгө оруулалт хийх замаар хөрөнгөө арвижуулдаг. Өөрөөр хэлбэл, зөвхөн зээлийн зах зээл бус, хөрөнгө оруулалтын зах зээл нь давхар хөгждөг. Манайд далайцтай хөрөнгө оруулалт хийх тогтолцоо бүрдээгүй байгаа. Гэхдээ Тэтгэврийн сангаа хөрөнгөжүүлэх ажлыг эхлүүлснээр зээлийн зах зээлээс гадна хоёрдахь төрлийн хөрөнгө босгож, үйлдвэр үйлчилгээг өргөжүүлэх бололцоо нээгдэж байна. Одоо олон компани зөвхөн зээлээр санхүүжих биш, өөрийнхөө хөрөнгийг нэмэгдүүлэх хувьцаа гаргах замаар компанийн үйл ажиллагааг санхүүжүүлэх бололцоо нээгдэнэ.
-Монголд өнөөдрийн байдлаар хоёрхон төрлийн моргейж хэрэгжиж байгаа. Цаашид моргейжийн төрлийг нэмэгдүүлэхэд хэрхэн ажиллах вэ. Бизнесийн моргейж олгож эхэлнэ гэсэн яриа гараад байгаа?
-Моргейжийг хөгжүүлэх боломжууд хангалттай бий. Эхний ээлжид бизнесийн моргейжийг эхлүүлэх хангалттай хэмжээний зах зээл байна уу, үгүй юү гэдгийг судалж байна. Бизнесийн хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажих үнэт цаас эргээд түрээсийн орлогоор төлөгддөг. Энэ нь эрх зүйн хувьд нарийн зохицуулагдсан нийтээр дагаж мөрдөх стандарт нь зах зээлийн хувьд төдийлөн төлөвшөөгүй байна. Тэгэхээр энэ чиглэлд ажиллахын тулд маш сайн судалгааг гаргах хэрэгтэй. Судалгааны үндсэн дээр гаргах үнэт цаас нь бүрэн найдвартай, арилжааны шинж чанараа хадгалсан эрсдэл багатай гэдгийг нотолж, тоглоомын дүрмээ зохиох ёстой. Ирээдүйд том зах зээл болох боломжууд бизнесийн моргейжид харагдаж байгаа.
-Өнөөгийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг АНУ-ын моргейжийн зах зээлийн хямралтай төстэй замаар явж байна гэж зарим хүн шүүмжилдэг. Манай хэрэгжүүлж байгаа ипотекийн зээлийн хөтөлбөр АНУ-ынхаас юугаараа ялгаатай вэ?
-Моргейжийн зах зээлээс үүссэн АНУ-ын хямралыг бид маш сайн судалсан. АНУ-ын Засгийн газар моргейжийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийг 1994 онд дэмжсэн. МИК-тай адилхан үйл ажиллагаа эрхлэх Засгийн газрын баталгаатай компанийг байгуулсан. Уг компани нь хоёрдахь зах зээлийг хөгжүүлье гэсэн компаниудад их хэмжээний эх үүсвэрийг төсвөөсөө санхүүжүүлж, бодлогоор дэмжсэн. Энэ бодлого нь 20 жилийн дараа хавтгайрсан шинж чанар руу орсон. Анхнаасаа хөтөлбөрийнхөө дүрмийг нарийвчлан заагаагүй, зах зээл аяндаа зохицуулна, оролцогч талууд өөрсдийнхөө эрсдэлийг хянаад явна. Энэ хөтөлбөрт ямар нэгэн төрийн хяналт байхгүй гэж үзсэнээс үүдэж хямралд хүргэсэн. Тухайн үед зээлдэгч нь орлоготой байна уу, зээлдэгчийн түүх нь сайн байх уу, үгүй юү, урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн эсэхийг нэг бүрчлэн шалгалгүй хүссэн хүн бүрт хавтгайруулж олгосон. Өөрөөр хэлбэл, ямар нэгэн шалгуур, босгогүй явж ирснээс зээлийн хөтөлбөр сүүлдээ дахин эргэлтэд орохдоо үнэлгээний маргаан дагуулж, худалдан авсан хөрөнгө оруулагчдад эргэлзээ үүссэн учраас АНУ-д өндөр чанараас доогуур үнэт цаасны зах зээлийн хямралыг бий болгосон. Энэ бүхнийг судалсны үндсэн дээр манайх ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг АНУ-ын зам руу оруулахгүй, хавтгайруулсан хөтөлбөр болгохгүйн тулд л анхнаасаа өндөр босгыг Монголбанк, арилжааны банкуудтай тохирч тавьсан. Иймд үндсэн шалгуураа барьж зээллэг олгох чухал. Энэ нь эргээд үнэт цаасны чанарын баталгаа болдог.
-Оны өмнөхөн МИК хувьцааны 15 хувийг нээлттэй арилжсан. Нөгөө талд хувьцааны нэлээд хэсгийг Монголбанк болон арилжааны банкууд эзэмшиж байгаа. Банкуудын орон сууцны зээлийг худалдаж авч үнэт цаасжуулж эргээд арилждаг гэдэг талаас харвал МИК-ийн хувьцаа эзэмшигч банкууд байх нь нэг талаараа эрх ашгийн зөрчилтэй биш үү?
-Эрх ашгийн зөрчил байхгүй. Учир нь манай хувьцаа эзэмшигчид МИК-ийг анх үүсгэн байгуулахдаа урт хугацаатай орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоог өргөжүүлэх ганцхан зорилготой байгуулагдсан компани. Олон улсын практикт хэрэглэдэг жишгийг баримталж, зах зээлээ хөгжүүлэх зорилготой учраас МИК хангалттай хэмжээний өөрийн хөрөнгөтэй байх шаардлагатай. Энэ шаардлагыг биелүүлэхийн тулд хувьцаа эзэмшигчид хөрөнгө оруулах уу, эсвэл нээлттэй хувьцаат компани болох уу гэдэг шийдвэрийг 2014 оны хавар гаргасан. Ингээд бэлтгэл ажлаа хангаж өнгөрсөн арванхоёрдугаар сард хувьцаат компани болгож Хөрөнгийн биржид бүртгүүлсэн. Санхүүгийн зохицуулах хороо МИК-ийн гаргаж байгаа хувьцаат хөрөнгийг өөрийнх нь үйл ажиллагаанд зориулах юм байна гэж зөвшөөрөл олгосон. МИК 15 хувийн хувьцаагаа арилжиж олсон 37 тэрбум төгрөгийг эргэлтэд оруулахдаа банкуудтай л хамтарч ажиллана. Учир нь манай гаргаж байгаа үнэт цаасны гол худалдан авагчид нь банкууд, нөгөө талд төр Тэтгэврийн сандаа эзэмшинэ. Тиймээс МИК-ийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ сайн байвал гаргаж байгаа үнэт цаас тэр хэрээр найдвартай байна. Мөн зөвхөн найман хувийн орон сууцны зээл биш, бусад олон төрлийн моргейжийн бүтээгдэхүүнд суурилж үнэт цаас гаргах боломжууд бий. Гаргаж байгаа үнэт цаас нь алдаа дутагдалгүй, төлбөрийнхөө үүргийг хүлээхэд МИК-ийн хувьцаат хөрөнгө өндөр байх ёстой. Энэ тал дээр банкууд хамгийн их дэм өгдөг. Учир нь, үнэт цаас гаргах процесст оролцогч тал бүр үйлчилгээний хөлсөө авч байгаа. Хоёрдахь зах зээл дээр давуу эрхтэй гаргасан бондыг эзэмшиж байгаа банкууд жилийн 10.5 хувийн хүүний орлого олж байна. Төрийн эзэмшиж байгаа урт хугацаатай үнэт цаас 4.5 хувийн хүүний орлого олдог. Өнгөрсөн жил 178 тэрбум төгрөгийг бонд эзэмшиж байгаа хөрөнгө оруулагчдад шилжүүлсний 65 тэрбум нь зөвхөн хүүний төлбөрт хуваарилсан. Мөн энэ хэрээр улсад төлөх татвар нэмэгдэж байна. 2015 оны эцэст хоёр тэрбум төгрөгийг татварт төлсөн. Банкууд иргэдээс орон сууцны төлбөрийг цаг хугацаанд нь төлүүлдэг, түүнд гаргаж байгаа зардлаа нөхөхийн тулд 0.5 хувийн шимтгэл авдаг. Жилд ойролцоогоор таван тэрбум төгрөгийг банкуудад найдвартай бүтээгдэхүүний оролцогч тал гэдгээс харж төлж байна. Мөн бонд гаргаж байгаагийнхаа хувьд холбогдох байгууллагуудад үйлчилгээний хураамжийг төлдөг.
-Өнгөрсөн оны эцсийн байдлаар МИК-ийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ хэд болсон бэ?
-Манай өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээний хувь хэмжээ ойролцоогоор хоёр хувьтай байгаа. Банкуудад тавьж байгаа шаардлага нь 14 хувь байдаг бол МИК хоёр байхад эрсдэл бага гэж үздэг. Учир нь найдвартай үнэт цаас гаргадаг. Цаашид өөрийн хөрөнгийн хувь өсөх бүрэн боломжтой байгаа.
-Энэ онд хэчнээн төгрөгтэй тэнцэх үнэт цаас арилжаалахаар төлөвлөж байгаа вэ?
-Өнгөрсөн хугацаанд МИК нийт 2.2 их наяд төгрөгийн үнэт цаас гаргасан байна. Өөрөөр хэлбэл, нийт эдийн засгийн 10 хувьд манай үнэт цаас эргэлдэж, хөрөнгийн зах зээлийг хөдөлгөх нэг хүч болж байна. Энэ оны анхны бонд босгох ажилдаа орсон байна. Санхүүгийн зохицуулах хороогоор тусгай зориулалтын 8 дахь компанийнхаа үнэт цаасыг батлуулах гэж байна. Энэ ажлын хүрээнд зах зээл дээр ойролцоогоор 185 тэрбум төгрөгийн хэлцэл хүлээгдэж байна. Үүнд хамрагдаж байгаа орон сууцны зээлдэгч 2500 байгаа. Цаашлаад 9 дэх компаниа байгуулж нийт 160 гаруй тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргахаар бэлтгэл ажлыг хангаж байна. Энэ жилд хамгийн багадаа 600 гаруй тэрбум төгрөгийн үнэт гаргана. Үүнийг хэрэгжүүлэхийн тулд нэг талын хүлээгдэж байгаа зүйл нь найман хувийг тав болгох асуудал бүрэн шийдэгдээгүй учраас үнэт цаас гаргах хугацаа хойшлох төлөвтэй байна. Уг бидний төлөвлөгөөгөөр гурван сар тутамд үнэт цаас гаргахаар тооцсон байгаа юм.
-Ярилцсанд баярлалаа, таны ажилд амжилт хүсье.
Эх сурвалж: Itoim.mn
Сэтгүүлч Э.Мөнхцэцэг
Монголын ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.
-Ярилцлагаа цагийн үеийн асуудлаас эхэлье. Эхний асуултад маань Монголын ипотекийн корпораци /МИК/-ийн гүйцэтгэх захирал гэхээс илүү эдийн засагч, санхүүч хүний хувьд хариулахыг хүсч байна. Ипотекийн найман хувийн зээл үргэлжлэхээр боллоо. Ингэхдээ хүүг наймаас тав болгож буулгах гэж байна. УИХ-ын дарга болон Монголбанкны зүгээс инфляц буурсан учраас таван хувь болгох боломж бүрдсэн гэж ярьж байгаа. Таны хувьд өнөөгийн эдийн засгийн нөхцөл байдлыг харахад хүүг бууруулах нөхцөл бүрдсэн үү. Хүүг бууруулахад эрсдэл гарах уу?
-Найман хувийн хүүгийн өгөөжийг маш олон талын оролцогчид хүртээд явдаг. Үүний нөгөө талд энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсний эрсдэлийн өртөг суусан. Өнөөдөр нэг иргэн зээлээ төлөөгүй бол тэр нь хөрөнгө оруулагч болон үнэт цаас эзэмшигчдэд алдагдал болдог. Цаг хугацаандаа мөнгөө олж авч чадаагүй учраас алдагдал үүсч байна гэсэн үг. Санхүүгийн зах зээл дээр цаг хугацаа алдах нь мөнгөний өртгийг нэмэгдүүлдэг. Цаг, минутаар ажилладаг өндөр мэдрэмжтэй зах зээл. Тиймээс хөрөнгө оруулагчид цаг хугацаандаа олох ёстой орлогоо нөхөхийн тулд эрсдэл хаана байна вэ гэдгийг судалдаг. Өнөөдөр орон сууцны зээл нэг хувийн алдагдалтай байх магадлалтай байгаа. Найман хувийн хүүгээс орлого олох боломжтой байсан бол долоон хувь болж буурна гэсэн үг. Хэрвээ хүүг таван хувь болгож буурууллаа гэхэд зээл авах нийгмийн хүрээлэл нь өөр хүмүүсээр нэмэгдэнэ. Найман хувийн зээлд сард 980 мянган төгрөгийн орлоготой өрх хамрагдах боломжтой байгаа. Хүүг таван хувь руу буулгахад өрхийн сарын орлогын энэ төвшин дагаад буурна. Үүнд нь ямар өрх орох вэ гээд бодвол, өмнө нь найман хувийн орон сууцны зээлд хамрагдаж чадаагүй өрх нэмж орж ирнэ. Энэ өрхүүдийн эрсдэл үүсгэх магадлал нь өөр, өөр байна. Нэгд, орон сууцны зээлийн нэг хувийн алдагдлыг өсгөх магадлалтай. Хүүг бууруулах шийдвэр гаргахдаа энэ эрсдэлийг хамгийн түрүүнд бодолцох ёстой. Хоёрт, инфляц өнөөдөр 1.9 хувьтай байгаа ч гэсэн ирээдүйд эдийн засаг өсөхөд эргээд өснө. Цаашид, урт хугацаанд инфляц хоёр хувийн төвшинд байх уу, тав байх уу, эсвэл найм болох уу гэдэг чинь нэг хүнээс, нэг салбараас хамааралгүй. Нийт эдийн засагт оролцож байгаа бүх байгууллагууд, хэрэглэгчид, төр засгийн бодлого Монголбанкны мөнгөний бодлого, уул уурхайн дэлхийн хөгжлийн чиг хандлага, манайхтай идэвхтэй худалдаа эрхэлдэг хоёр хөршийн эдийн засгийн бодлого зэрэг олон зүйл хоорондоо уялдаж нэг төвшинд очдог. Тиймээс инфляц буурлаа гэдэг ганцхан шалтгаанаар биш, өргөн хүрээнд харж шийдвэр гаргах хэрэгтэй. Үнэт цаасаа эрсдэлээс хамгаалахын тулд дотор нь ялгавартай хандах хэрэгтэй. Өндөр эрсдэл үүсгэхээр бүлэгт өндөр хүүтэй зээл олгож, бага эрсдэл үүсгэх бүлэгт нь бага хүүтэй зээл олгож, инфляцаас хамааралгүй нийгмийн хэсэгт бага хүүтэй зээл олгох зэргээр ялгавартай хандаж болно. Энэ нөлөөллийг тооцож байж шийдэх нь зөв юм.
-Тэгвэл одоо гүйцэтгэх захирлын тань хувьд найман хувийн хүүг тав болгож бууруулах асуудал дээр МИК ямар байр суурьтай оролцож, Засгийн газартай хэрхэн хамтарч байгааг асууя?
-Энэ асуудал дээр МИК ямар нэгэн эрх бүхий байгууллагуудын гаргадаг шийдвэрт шууд оролцоо байхгүй. Харин эрх бүхий байгууллагаас гаргасан шийдвэрийг хэрэгжүүлдэг байгууллага МИК мөн. Ингэхдээ маш өргөн хүрээтэй. Орон сууцны зээлийг багцалж, арилжааны банкуудаас үнэт цаас гаргуулж худалдаж авдаг байгууллага. Энэ худалдаж авч байгаа хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа үнэт цаас гаргадаг хэлбэр нь Монголын зах зээл дээр төдийлөн шинэ байгаа учраас иргэд, аж ахуйн нэгж ойлгохгүй байгаа тал бий. Ер нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг 2013 оны зургадугаар сард хэрэгжүүлж байхад МИК бэлтгэл ажлыг хангасан туршлагатай байгууллага байсан учраас хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэгчээр сонгогдсон. Үнэт цаасны чиглэлээр мэргэшсэн боловсон хүчинтэй, өмнө нь үл хөдлөх чиглэлийн үнэт цаас гаргасан туршлагатай байгууллага. Ипотекийн зээлийг хэрхэн хөгжүүлж, тогтвортой, тасралтгүй үнэт цаас гаргах замаар тогтолцоог үргэлжлүүлэх вэ гэдгийг хариуцсан ажиллаж байна.
-Барилга, хот байгуулалтын сайд З.Баянсэлэнгэ Засгийн газар Ипотекийн журамд өөрчлөлт оруулж найман хувийн хүүг тав болгох боломжтой болсон тухай мэдэгдсэн. Ингэхдээ 100 ам.метр хүртэлх байранд тав, 100-гаас дээш бол найман хувийн хүүтэй зээл өгнө гэж ярьсан. Танд энэ тал дээр мэдээлэл байна уу, ингэж ялгаварлаж болох уу?
-Нэг талаас Барилга, хот байгуулалтын яам журмаа танилцуулж Засгийн газраар хэлэлцүүлж урьдчилсан байдлаар хүүг бууруулах боломжтой гэсэн дүгнэлт гарсан гэж ойлгосон. Түүнээс биш, албажиж, тэгээд хариуцаж хэрэгжүүлдэг байгууллагуудад шийдвэр ирээгүй байгаа. Хүүг бууруулах асуудлыг Засгийн газар дангаараа шийдэхгүй. Гол нөлөөтэй, зах зээлээ мэдэрч саналаа оруулах байгууллага нь Монголбанк. Дээр нь арилжааны банкууд багтана. Банкууд өөрсдийнхөө байр суурийг Монголын банкны холбоогоор дамжуулж Монголбанк болон Засгийн газарт илэрхийлж байгаа байх. Засаг нь бие дааж, эсвэл банк бүр ингэж хэрэгжүүлнэ гэж тусдаа явах боломжгүй зах зээл л дээ. Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас нэг л байдаг. Тэнд хамрагдаж байгаа орон сууцны зээл болон барьцаа хөрөнгийг үнэт цаас болгоход нэг л стандарт баримталдаг. Тэр стандарт шаардлагыг хангаж байна уу, үгүй юү гэдгийг банк өөрөө шийдэхгүй. Заавал дээр дурдсан эрх бүхий байгууллагын зөвшилцлийн үр дүнд хэрэгжүүлэх ёстой. Нэг стандарт үзүүлэлтийн гол асуудлын нэг нь хүү. Хоёрт, байрны ам метрийн хэмжээ орж байгаа. Энэ үзүүлэлтүүд дээр банкууд янз бүрийн байр суурьтай байдаг. Энэ бүхнийг дүрэм, журамдаа тусгаж талууд зөвшилцөж тохиролцож, нэг дүрмээр л тоглох ёстой. Энгийнээр хэлэхэд, энэ зах зээл дээр улсаараа нэг баг болж тоглож байж ипотекийн хөтөлбөрийг эрсдэлгүй, амжилттай хэрэгжүүлнэ, илүү олон айл байртай болно.
-Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлснээс хойш МИК хэчнээн өрхийн байрыг баталгаажуулж үнэт цаас гаргасан байгаа вэ?
-Монголд нийт 780 гаруй мянган өрх амьдардгаас 200 мянга гаруй нь их, бага хэмжээгээр орон сууцны эрэлттэй гэсэн судалгааг Барилга, хот байгуулалтын яамнаас гаргасан. Одоогоор 68 мянган өрх ипотекийн хөтөлбөрт оролцох хүсэлтэй гэсэн байна. Мөнгөө бэлдээд барилгын компанитайгаа урьдчилсан байдлаар гэрээ хэлэлцээр хийж, урьдчилгаа төлбөрөө хуримтлуулж байгаа, урьдчилгаагаа төлсөн 31 мянган өрх байна гэсэн судалгаа гарсан. МИК бол нийтдээ 47500 өрхийн зээлийг худалдан авч үнэт цаас болгосон. Эдгээр өрхийн 75 хувь 2013 оноос хойш шинээр найман хувийн зээл авсан байна. Харин 2013 оноос өмнө орон сууцны зээлтэй байсан өрх 25 хувийг эзэлж байгаа. Арилжааны банкуудад нийтдээ 78 мянга гаруй өрхийн 3.4 их наяд төгрөгийн зээл бий.
-Ипотекээр баталгаажсан үнэт цаас хамгийн найдвартай, эрсдэлгүй учраас эх үүсвэр, мөнгө босгох бүрэн боломжтой гэж Монголбанкнаас хэлж байсан. Энэ тал дээр гаднаас хөрөнгө босгох боломж хэр байна вэ?
-Орон сууцны зээлийн үнэт цаас 20 жилийн хугацаатай. Энэ хугацаанд зээл авсан иргэд сар бүр өөрийнхөө цалингийн болон бизнесийн орлогоос тодорхой хэмжээний мөнгийг банкинд зээлийн эргэн төлөлтөд төвлөрүүлдэг. МИК-ийн үнэт цаасжуулсан 47 мянган өрхөөс цуглаж байгаа хөрөнгө нь манайхаас гаргасан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны төлбөрийн эх үүсвэр болдог. Өнгөрсөн жилийн хувьд гэхэд баталгаажсан үнэт цаасны менежментийг хэрэгжүүлж байгаа байгууллагын хувьд Монголбанк болон нийт гаргасан үнэт цаасны 10 хувийг эзэмшиж байгаа банкуудад 178 тэрбум төгрөгийг эргэж төлсөн. Ирээдүйд ийм хэмжээний төлбөрүүд хүлээгдэж байгааг илэрхийлж байгаа үнэт цаас гэсэн үг. Үүний өгөөжийг хүртмээр байна аа гээд гадна, дотнын хөрөнгө оруулагчид худалдаж авч болно. Худалдаж аваад эргээд гуравдагч этгээдэд санал болгох хэлцлүүд хийх боломж байгаа. Гагцхүү олон улсын стандартаар үнэт цаасанд рейтинг тогтоолгох ёстой. Тухайн үнэлгээг хийх шатлал нь олон улсын байгууллагуудын үнэлгээний шатлалаас давахгүй байх ёстой. Олон улсын зээлжих зэрэглэл тогтоодог байгууллагууд Монгол Улсын зээлжих зэрэглэлийг В2 байна гэж тогтоож өгсөн байгаа. Санхүүгийн зохицуулах хорооноос гаргасан журмаар орон сууцны үнэт цаасны рейтингийг тусгай мэргэшсэн байгууллага тогтоож өгөх ёстой. Гэтэл өнөөдөр Монголд рейтинг тогтоодог мэргэшсэн байгууллага алга. Гаднын байгууллагуудаар хийлгэх гэхээр эрх зүйн орчинд өөрчлөлт оруулна, үнэт цаас нь зах зээлд гараад удаагүй байгаа, гаргасан байгууллага нь өөрийнхөө рейтингийг тогтоолгоогүй байгаа зэрэг нь нөлөөлж байна. Энэ бүх нарийн шатлалын дараа аль нэгэн гуравдагч этгээдэд үнэт цаасыг борлуулах боломжтой болно.
-Тэр нь цаг хугацааны хувьд хэзээ вэ?
-Ипотекийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийн тулд Монголбанкнаас гаргасан журам бий. Тэр журмаар бол орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эрсдэлгүй, найдвартай байдлыг шалгаж тестэлж мэдэхийн тулд гурван жилийн турш орон сууцны үнэт цаасыг нийтийн үйлчилгээнд оруулахыг хориглосон. Энэ хугацаа энэ оны арванхоёрдугаар сард дуусна. Үүний дараа үнэт цаасандаа рейтинг тогтоолгох асуудлыг ярина. Тэгээд үнэт цаасаа арилжаалж гадна, дотноос хөрөнгө босгохоо шийднэ.
-Ипотекийн зээл бол эргэн төлөлт сайтай, хамгийн сайн зээл гэж банкныхан хэлдэг. Эргэн төлөлт дээр сүүлийн үеийн мэдээлэл байна уу?
-Ипотекийн зээлийг 80 ам.метрээр хязгаарласан. Дунд болон бага орлоготой иргэдэд зориулсан үнэт цаасны эргэн төлөлтөд баталгаа болж байгаа зээлийн багцын чанар маш сайн үзүүлэлттэй яваа. Банкны салбарт чанаргүй зээлийн хувь хэмжээ өсвөл эдийн засаг муу байгаагийн дохио гэж үздэг. Ипотекийн зээл банкны салбарын чанаргүй зээлтэй харьцуулахад хувь хэмжээ бага. Ойролцоогоор 1.15 хувьтай байгаа бөгөөд нийт системийн хэмжээнд нийт зээлийн хоёр хувийг эзэлж байгаа.
-Ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг тогтвортой байлгах үүднээс Засгийн газраас Тэтгэврийн нөөц сангийн тухай хуулийн төслийг өргөн барьж, УИХ хэлэлцэж байгаа. Энэ хуулийн төслөөр бол одоогийн МИК-ийн хөрөнгийг Тэтгэврийн санг руу шилжүүлнэ гэж яриад байгаа. Энэ сантай МИК холбоотой ажиллана гэсэн үг үү?
-Засгийн газраас Тэтгэврийн санг Төрийн сангаас тусгаарлаж хөрөнгөжүүлэх судалгаа хийсэн юм билээ. Ажлын хэсэгт нь манай байгууллага оролцоогүй. Гэхдээ олон нийтэд гарсан мэдээлэлтэй уялдуулж харахад олон улсын жишгийг харсан, маш зөв шийдвэр шиг санагдсан. Олон мянган иргэдээс өнөөдөр цугларч байгаа байрны төлбөрийг Тэтгэврийн санд нь хуримтлуулж байгаад эргээд хөрөнгийн зах зээл, орон сууцны хөтөлбөрийг тогтвортой үргэлжлүүлэхэд зарцуулж, гаргаж байгаа үнэт цаасыг худалдаж авдаг болъё гэдэг бол их зөв тогтолцоо юм.
-Олон улсад Тэтгэврийн сангаасаа орон сууцны хөтөлбөрөө санхүүжүүлдэг тогтолцоо хэр олон байдаг вэ. Хөрөнгө оруулалт хийхэд Тэтгэврийг сангийн эх үүсвэрээ ашигладаг гэж сонссон?
-Өнөөдөр Тэтгэврийн санд хуримтлал үүсээгүй учраас МИК хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны эх үүсвэрийг шилжүүлнэ. Энэ эх үүсвэр Тэтгэврийн санд хуримтлагдсаар байгаад найман хувийн орон сууцны хөтөлбөрөө эргэн санхүүжүүлэх хэлбэр рүү орох юм. Олон улстай харьцуулж судалж үзсэн. 2013 оны судалгаагаар дэлхийн даяар 28 их наяд ам.доллартай Тэтгэврийн сангийн хөрөнгө байдаг. Энэ эх үүсвэрийг өндөр хөгжилтэй орнууд хөрөнгө оруулалт хийх замаар хөрөнгөө арвижуулдаг. Өөрөөр хэлбэл, зөвхөн зээлийн зах зээл бус, хөрөнгө оруулалтын зах зээл нь давхар хөгждөг. Манайд далайцтай хөрөнгө оруулалт хийх тогтолцоо бүрдээгүй байгаа. Гэхдээ Тэтгэврийн сангаа хөрөнгөжүүлэх ажлыг эхлүүлснээр зээлийн зах зээлээс гадна хоёрдахь төрлийн хөрөнгө босгож, үйлдвэр үйлчилгээг өргөжүүлэх бололцоо нээгдэж байна. Одоо олон компани зөвхөн зээлээр санхүүжих биш, өөрийнхөө хөрөнгийг нэмэгдүүлэх хувьцаа гаргах замаар компанийн үйл ажиллагааг санхүүжүүлэх бололцоо нээгдэнэ.
-Монголд өнөөдрийн байдлаар хоёрхон төрлийн моргейж хэрэгжиж байгаа. Цаашид моргейжийн төрлийг нэмэгдүүлэхэд хэрхэн ажиллах вэ. Бизнесийн моргейж олгож эхэлнэ гэсэн яриа гараад байгаа?
-Моргейжийг хөгжүүлэх боломжууд хангалттай бий. Эхний ээлжид бизнесийн моргейжийг эхлүүлэх хангалттай хэмжээний зах зээл байна уу, үгүй юү гэдгийг судалж байна. Бизнесийн хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажих үнэт цаас эргээд түрээсийн орлогоор төлөгддөг. Энэ нь эрх зүйн хувьд нарийн зохицуулагдсан нийтээр дагаж мөрдөх стандарт нь зах зээлийн хувьд төдийлөн төлөвшөөгүй байна. Тэгэхээр энэ чиглэлд ажиллахын тулд маш сайн судалгааг гаргах хэрэгтэй. Судалгааны үндсэн дээр гаргах үнэт цаас нь бүрэн найдвартай, арилжааны шинж чанараа хадгалсан эрсдэл багатай гэдгийг нотолж, тоглоомын дүрмээ зохиох ёстой. Ирээдүйд том зах зээл болох боломжууд бизнесийн моргейжид харагдаж байгаа.
-Өнөөгийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг АНУ-ын моргейжийн зах зээлийн хямралтай төстэй замаар явж байна гэж зарим хүн шүүмжилдэг. Манай хэрэгжүүлж байгаа ипотекийн зээлийн хөтөлбөр АНУ-ынхаас юугаараа ялгаатай вэ?
-Моргейжийн зах зээлээс үүссэн АНУ-ын хямралыг бид маш сайн судалсан. АНУ-ын Засгийн газар моргейжийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхийг 1994 онд дэмжсэн. МИК-тай адилхан үйл ажиллагаа эрхлэх Засгийн газрын баталгаатай компанийг байгуулсан. Уг компани нь хоёрдахь зах зээлийг хөгжүүлье гэсэн компаниудад их хэмжээний эх үүсвэрийг төсвөөсөө санхүүжүүлж, бодлогоор дэмжсэн. Энэ бодлого нь 20 жилийн дараа хавтгайрсан шинж чанар руу орсон. Анхнаасаа хөтөлбөрийнхөө дүрмийг нарийвчлан заагаагүй, зах зээл аяндаа зохицуулна, оролцогч талууд өөрсдийнхөө эрсдэлийг хянаад явна. Энэ хөтөлбөрт ямар нэгэн төрийн хяналт байхгүй гэж үзсэнээс үүдэж хямралд хүргэсэн. Тухайн үед зээлдэгч нь орлоготой байна уу, зээлдэгчийн түүх нь сайн байх уу, үгүй юү, урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн эсэхийг нэг бүрчлэн шалгалгүй хүссэн хүн бүрт хавтгайруулж олгосон. Өөрөөр хэлбэл, ямар нэгэн шалгуур, босгогүй явж ирснээс зээлийн хөтөлбөр сүүлдээ дахин эргэлтэд орохдоо үнэлгээний маргаан дагуулж, худалдан авсан хөрөнгө оруулагчдад эргэлзээ үүссэн учраас АНУ-д өндөр чанараас доогуур үнэт цаасны зах зээлийн хямралыг бий болгосон. Энэ бүхнийг судалсны үндсэн дээр манайх ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг АНУ-ын зам руу оруулахгүй, хавтгайруулсан хөтөлбөр болгохгүйн тулд л анхнаасаа өндөр босгыг Монголбанк, арилжааны банкуудтай тохирч тавьсан. Иймд үндсэн шалгуураа барьж зээллэг олгох чухал. Энэ нь эргээд үнэт цаасны чанарын баталгаа болдог.
-Оны өмнөхөн МИК хувьцааны 15 хувийг нээлттэй арилжсан. Нөгөө талд хувьцааны нэлээд хэсгийг Монголбанк болон арилжааны банкууд эзэмшиж байгаа. Банкуудын орон сууцны зээлийг худалдаж авч үнэт цаасжуулж эргээд арилждаг гэдэг талаас харвал МИК-ийн хувьцаа эзэмшигч банкууд байх нь нэг талаараа эрх ашгийн зөрчилтэй биш үү?
-Эрх ашгийн зөрчил байхгүй. Учир нь манай хувьцаа эзэмшигчид МИК-ийг анх үүсгэн байгуулахдаа урт хугацаатай орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоог өргөжүүлэх ганцхан зорилготой байгуулагдсан компани. Олон улсын практикт хэрэглэдэг жишгийг баримталж, зах зээлээ хөгжүүлэх зорилготой учраас МИК хангалттай хэмжээний өөрийн хөрөнгөтэй байх шаардлагатай. Энэ шаардлагыг биелүүлэхийн тулд хувьцаа эзэмшигчид хөрөнгө оруулах уу, эсвэл нээлттэй хувьцаат компани болох уу гэдэг шийдвэрийг 2014 оны хавар гаргасан. Ингээд бэлтгэл ажлаа хангаж өнгөрсөн арванхоёрдугаар сард хувьцаат компани болгож Хөрөнгийн биржид бүртгүүлсэн. Санхүүгийн зохицуулах хороо МИК-ийн гаргаж байгаа хувьцаат хөрөнгийг өөрийнх нь үйл ажиллагаанд зориулах юм байна гэж зөвшөөрөл олгосон. МИК 15 хувийн хувьцаагаа арилжиж олсон 37 тэрбум төгрөгийг эргэлтэд оруулахдаа банкуудтай л хамтарч ажиллана. Учир нь манай гаргаж байгаа үнэт цаасны гол худалдан авагчид нь банкууд, нөгөө талд төр Тэтгэврийн сандаа эзэмшинэ. Тиймээс МИК-ийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ сайн байвал гаргаж байгаа үнэт цаас тэр хэрээр найдвартай байна. Мөн зөвхөн найман хувийн орон сууцны зээл биш, бусад олон төрлийн моргейжийн бүтээгдэхүүнд суурилж үнэт цаас гаргах боломжууд бий. Гаргаж байгаа үнэт цаас нь алдаа дутагдалгүй, төлбөрийнхөө үүргийг хүлээхэд МИК-ийн хувьцаат хөрөнгө өндөр байх ёстой. Энэ тал дээр банкууд хамгийн их дэм өгдөг. Учир нь, үнэт цаас гаргах процесст оролцогч тал бүр үйлчилгээний хөлсөө авч байгаа. Хоёрдахь зах зээл дээр давуу эрхтэй гаргасан бондыг эзэмшиж байгаа банкууд жилийн 10.5 хувийн хүүний орлого олж байна. Төрийн эзэмшиж байгаа урт хугацаатай үнэт цаас 4.5 хувийн хүүний орлого олдог. Өнгөрсөн жил 178 тэрбум төгрөгийг бонд эзэмшиж байгаа хөрөнгө оруулагчдад шилжүүлсний 65 тэрбум нь зөвхөн хүүний төлбөрт хуваарилсан. Мөн энэ хэрээр улсад төлөх татвар нэмэгдэж байна. 2015 оны эцэст хоёр тэрбум төгрөгийг татварт төлсөн. Банкууд иргэдээс орон сууцны төлбөрийг цаг хугацаанд нь төлүүлдэг, түүнд гаргаж байгаа зардлаа нөхөхийн тулд 0.5 хувийн шимтгэл авдаг. Жилд ойролцоогоор таван тэрбум төгрөгийг банкуудад найдвартай бүтээгдэхүүний оролцогч тал гэдгээс харж төлж байна. Мөн бонд гаргаж байгаагийнхаа хувьд холбогдох байгууллагуудад үйлчилгээний хураамжийг төлдөг.
-Өнгөрсөн оны эцсийн байдлаар МИК-ийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ хэд болсон бэ?
-Манай өөрийн хөрөнгийн хүрэлцээний хувь хэмжээ ойролцоогоор хоёр хувьтай байгаа. Банкуудад тавьж байгаа шаардлага нь 14 хувь байдаг бол МИК хоёр байхад эрсдэл бага гэж үздэг. Учир нь найдвартай үнэт цаас гаргадаг. Цаашид өөрийн хөрөнгийн хувь өсөх бүрэн боломжтой байгаа.
-Энэ онд хэчнээн төгрөгтэй тэнцэх үнэт цаас арилжаалахаар төлөвлөж байгаа вэ?
-Өнгөрсөн хугацаанд МИК нийт 2.2 их наяд төгрөгийн үнэт цаас гаргасан байна. Өөрөөр хэлбэл, нийт эдийн засгийн 10 хувьд манай үнэт цаас эргэлдэж, хөрөнгийн зах зээлийг хөдөлгөх нэг хүч болж байна. Энэ оны анхны бонд босгох ажилдаа орсон байна. Санхүүгийн зохицуулах хороогоор тусгай зориулалтын 8 дахь компанийнхаа үнэт цаасыг батлуулах гэж байна. Энэ ажлын хүрээнд зах зээл дээр ойролцоогоор 185 тэрбум төгрөгийн хэлцэл хүлээгдэж байна. Үүнд хамрагдаж байгаа орон сууцны зээлдэгч 2500 байгаа. Цаашлаад 9 дэх компаниа байгуулж нийт 160 гаруй тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргахаар бэлтгэл ажлыг хангаж байна. Энэ жилд хамгийн багадаа 600 гаруй тэрбум төгрөгийн үнэт гаргана. Үүнийг хэрэгжүүлэхийн тулд нэг талын хүлээгдэж байгаа зүйл нь найман хувийг тав болгох асуудал бүрэн шийдэгдээгүй учраас үнэт цаас гаргах хугацаа хойшлох төлөвтэй байна. Уг бидний төлөвлөгөөгөөр гурван сар тутамд үнэт цаас гаргахаар тооцсон байгаа юм.
-Ярилцсанд баярлалаа, таны ажилд амжилт хүсье.
Эх сурвалж: Itoim.mn
Сэтгүүлч Э.Мөнхцэцэг
